7.开展多种形式的便民服务。
(四)住宅小区的智能化管理
随着现代科学技术在物业开发中的运用,物业及设施的科技含量不断提高,物业管理朝着智能化方向迅速发展。现在住宅小区普遍采用的智能化设施设备有:闭路电视监控系统、小区周界防越系统、电子对讲系统、车辆管理系统、电子巡更系统、家庭报警系统、物业自动抄表系统、自动消防报警系统、楼宇设备自动控制系统等。
智能化设施设备的使用,不仅提高了物业的建设档次,而且为业主的生活带来了方便和安全,也为物业管理提供了新的管理手段和方法,便于提高物业管理质量和服务水平。
二、写字楼的物业管理
(一)写字楼物业的特点和管理特点
写字楼是业主、非业主使用人进行日常办公或开展经营活动的场所。
写字楼物业和管理主要有以下几个特点:(1)物业的地理位置好,一般多位于城市中心和交通便利的繁华地段,物业管理的车辆指挥管理工作量大。(2)物业档次高,整体形象好,业主、非业主使用人对物业管理的要求也较高。(3)物业的机电设备设施多,技术含量高,除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外,还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。(4)物业使用人相对不固定,有的更换频繁,物业的租赁管理是物业管理难点。(5)业主、非业主使用人经营范围广泛,社交活动频繁,社会关系复杂,业主、非业主使用人内部管理隐患多,给物业管理增添了难度。(6)业主、非业主使用人来自社会各阶层,素质参差不齐。尤其存在短期租赁户,使物业管理的公众管理制度执行难,物业管理服务费等费用拖欠严重。(7)公共场所人流量大,进出人员难以控制,安全管理责任大。(8)因为是办公场所,单个物业空间大,甚至整层楼都是连通的,楼内业主、非业主使用人的设施、财产多,人员集中,是防火控制的重点区域,消防安全是物业管理的重点之一。
(二)写字楼的物业管理
1.写字楼对物业管理服务质量要求高,服务项目要求多,对服务人员的综合素质要求也高。所以物业管理企业在选派管理人员时,必须注重员工的综合素质,无论是个人形象,还是内在气质,都要达到一定标准。此外,物业管理企业要加强管理,努力提高物业管理服务质量,以满足写字楼业主、非业主使用人对物业管理高标准的要求。
2.写字楼物业不同于住宅小区,虽然安全问题很重要,但对服务的要求更加突出,具有外松内紧的特点。所以物业管理企业必须改变一般的物业管理观念,不能一味求严、求稳,一定要在员工服务意识和服务礼节礼貌的培养方面下一番工夫,使员工的服务水平上升到一个更高层次,从而满足写字楼业主、非业主使用人对物业管理服务的更高要求。
3.针对写字楼物业及管理的特点制定物业管理的措施,抓住写字楼物业管理的重点,提供特色服务。在制定写字楼管理服务方案时,应充分认识到服务质量对写字楼租金水平和市场价值的影响力。承租人非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性,尤其是物业维护的水平。一个窗明几净、井井有条的写字楼环境,对承租人和潜在承租人都会产生极大的影响力。
三、商场的物业管理
(一)商场物业的特点和管理特点
商场包括大型超级市场、百货市场、专业市场等。
商场物业和管理主要有以下几个特点:(1)进出人员无法控制,人员成分复杂,安全、消防管理工作量大;(2)使用人如采用摊位经营、独立柜台经营,则较分散和独立,统一管理难,欠费、逃费现象时有发生;(3)购物纠纷和矛盾多,物业管理人员又无权处理,公共秩序维护难度大。
(二)商场的物业管理
1.商场管理的复杂性,决定了物业管理企业要积极配合协助属地的国家行政机关,如工商局、公安局、税务局和技术监督局等。因为物业管理企业不是国家执法机关,没有执法权.在处理问题时.稍不注意就会越权甚至违法。因此,物业管理企业在处理问题时,要特别注意处理的分寸,以免大的纠纷和诉讼的发生。
2.物业管理企业在安全保卫上主要负责公共场所的秩序维护,预防和制止可能发生的意外事故。只要经营者不违反管理规定,就不要干涉经营者的正常经营活动,但也注意不要成为经营者违法经营的保护伞,更不能变相沦为经营者的私人保护力量。
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四、工业厂房的物业管理
(一)工业厂房物业的特点和管理特点
工业厂房是指大型工业企业的生产车间、货仓、员工餐厅等厂区范围内的物业。
工业厂房物业和管理主要有以下几个特点:(1)管理内容相对简单,服务对象单一;(2)物业管理者与企业管理者两者之间的权责划分不清,时有冲突;(3)安全管理难度较大,尤其是消防安全的难度大。
(二)工业厂房的物业管理
1.对于工业厂房的物业项目,物业管理企业只承担厂区内清洁、绿化、安全保卫工作,维修保养只限于涉及物业本身公共的设施、设备,生产设备的维修和保养不在物业管理的范围内。
2.工业厂房一般实行封闭式管理,安全保卫工作的重点是厂区内的消防安全、厂区进出车辆及人员的控制以及企业内部员工偷盗的防范等。
3.企业管理者往往把物业管理企业当做一个下属的部门来看待,对物业管理企业的工作易造成干涉,所以物业管理企业必须引导对方树立正确的物业管理思想,正确处理好物业管理与企业管理之间的关系。
4.厂区内生产设备的水电供应是物业管理的重点之一,供水、供电设备的运行、维修保养工作较其他物业更为突出和重要。因物业管理原因致使非正常的停水、停电将给物业管理企业带来较大损失。
五、医院及其他物业的物业管理
(一)医院物业的特点和管理特点
医院是用于治疗疾病和进行医疗研究的特殊物业。
医院物业和管理主要有以下几个特点:(1)公共秩序的维护要求高;(2)环境卫生标准高;(3)服务性强、工作量大;(4)服务对象比较特殊。
(二)医院的物业管理
1.医院物业是一个非常特殊的物业,物业管理企业在接管时必须针对医院的特点,对派驻的管理人员进行全面的培训。
2.由于医院的病人及其亲属的性情都比较烦躁、焦虑,情绪波动性大而且非常敏感,所以物业管理企业要选择合适的员工到第一线工作。
3.物业管理企业派驻的工作人员需要有一定的医学知识,以适应医院物业管理的特殊需要。
4.对物业管理人员定期进行身体检查,切实保护物业管理从业人员的健康安全。
现代的物业管理还包括对机场、码头、学校、旅游区、开发区等物业实施专业化管理。从物业管理服务的基本操作而言,它们是一致的。只是由于不同类型的物业存在一定的差别,有着不同的特点,因此,在物业管理服务中要根据情况,区别对待。
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