1．0目的
1．1本指导书规定了房屋本体公用设施的维修方法，使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观，延长使用寿命，确保正常运作状态，方便业主（住户）。
2．0适用范围
2．1本指导书适用于房屋本体公用设施的维修。
3．0职责
3．1楼宇管理员、工程组、保安队负责房屋本体公用设施的巡查。
3．2工程组负责对房屋本体公用设施的维修；对不能解决的问题报工程部组织维修。
3．3工程组组长负责对维修工作的检查、监督。
3．4服务中心负责与开发商或业主委员会的协调。
4．0工作程序
4．1维修原则
4．1．1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。
4．1．2修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。
4．1．3为业主（住户）提供方便的原则。
4．2 各项维修项目的标准
4．2．1地基基础
4．2．1．1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。
a）将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除；
b）用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口作成斜坡，以利泄水。
c）恢复勒脚饰面。
4．2．1．2如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。
a）如不严重，应做好巡查和记录；
b）如有扩展趋势，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。
c）如情况严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定，并书面报公司主管领导。
4．2．2梁、柱、板主体
4．2．2．1露筋
a）将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；
b）用钢丝刷清洁干净；
c）充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。
d）用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。
4．2．2．2有裂缝
参考《室内维修规程》中4．2．20项“楼板裂缝”维修程序进行维修。
4．2．2．3有孔、洞。
a）将孔、洞周边已松散砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉；
b）用钢丝刷等有效的工具彻底清洁孔、洞；
c）充分喷水湿润孔、洞内壁；
d）如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、柱或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。
e）按原标准做好饰面。
4．2．2．4破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超出规定范围）。属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。
4．2．3墙体
墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修）。
4．2．3．1裂墙
a）先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形；
b）用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润；
c）均匀的涂刷一道素水泥浆；
d）再用比砌筑砂浆高一个强度等级1:3水泥砂浆填缝、抹平；
e）用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。
4．2．3．2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。
a）先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土；
b）充分喷水湿润破损面；
c）用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。
4．2．3．3墙体室外饰面缺损。
a）将缺损饰面及其周边松散层一并凿除；
b）用钢丝刷清扫干净浮动灰、土；
c）充分喷水湿润破损面；
d）均匀涂刷素水泥浆；
e）用1:3防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。
4．2．3．4墙体室内饰面缺损
a）同4.2.3.3的a）、b）、c）、d）。
b）用1:3水泥砂浆填平，然后修复饰面。
4．2．3．5外墙渗水
a）外装修的分隔缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝；
b）窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实；
c）在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网络布和四道氯气丁
4．2．4顶棚
参照《室内维修规程》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修
4．2．5楼梯间
4．2．5．1踏步缺损
a）将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层；
b）用钢丝刷清扫干净浮土；
c）充分喷水湿润；
d）均匀地涂刷一道素水泥砂浆；
e）用1:3水泥砂浆做好基层，再修复饰面。
4．2．5．2栏板缺损
如为砼或砌块栏板，可参照4.2.2和4.2.3相应的程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：
a）如不能修复，应及时更换新配件；
b）使栏板、梯板、扶手连接牢固；
c）修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）。
4．2．6门、窗。
参照《室内维修规程》中有关4．2．11“维修门窗”维修程序执行。
4．2．7屋面避雷设施。
4．2．7．1锈蚀。
a）用砂纸除锈；
b）均匀涂刷两道红色防锈漆一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准；
c）如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。
4．2．7．2连接部位断开。
a）除锈清洁后，焊接牢固；
b）刷两道防锈漆。
4．2．8屋面隔热层、防水层。
4．2．8．1隔热层缺损：及时更换，用1:3水泥砂浆嵌缝。
4．2．8．2屋面漏（渗）水（刚性屋面）：
a）用胶泥或油膏处理平屋面板或屋面产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水；
b）纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理；
c）出屋面管道漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、PVC胶泥等。
d）檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。
4．2．9水池
4．2．9．1渗漏。
a）先将水池四壁清洗干净；
b）做一布四胶防水层（或其他材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1:3水泥砂浆做保护层。
4．2．9．2水池检修口、通风孔盖缺损。
a）应立即维修，并加锁；
b）刷两道防锈漆，并定期检查。
4.3 报修程序：
保安队及除工程组外其他人员对巡查中发现房屋本体公用设施损坏，及时通知服务中心，由服务中心通知工程组组织维修。维修完成后，由维修人员记录在《公共设施（设备）维修记录表》上，管理处组织有关人员验收，合格后在《公共设施（设备）维修记录表》上签名。《公共设施（设备）维修记录表》由工程组负责保管，按规定每月交档案管理员归档。
4．4每年初，工程部应将房屋本体公用设施（设备）的大、中修及更新改造计划呈总经理助理审核、总经理审批，报开发商（或业主委员会）审批后，再组织进行维修。
5.0 引用文件和记录表格
5．1 《室内维修规程》
5．2 《公共设施（设备）维修记录表》
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