物业管理方案要点指引

物业管理方案要点指引提要：《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》主要是针对开发项目全过程中的物业管理事宜进行策划和计划

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　　物业管理方案要点指引

　　1适用范围

　　1.1本指引主要适用于EE地产开发项目的《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》的编制。

　　1.2对外承接项目的物业管理方案编制应依据具体委托内容和要求，并参照本指引的规定进行编制。

　　1.3进入正常运营的物业项目，定期物业管理方案评审和修订应参照本指引的规定执行。

　　2《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》的编制内容要点

　　《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》主要是针对开发项目全过程中的物业管理事宜进行策划和计划。内容包括但不限于：

　　（一）、物业管理市场调查：

　　1)本地物业行业概况、当地的法规和政策；

　　2)本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；

　　3)物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、资薪水平)；

　　4)主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况)；

　　（二）潜在业主的物业管理消费需求书面调查分析；

　　（三）SWOT技术分析和对策。

　　（四）针对项目特点和自己的实际情况提出服务的目标：

　　1)管理目标；

　　2)质量目标；

　　3)经济目标；

　　4)安全目标。

　　（五）提出具体的服务构想即管理的中心思想，和主要的管理模式及服务特点策划。

　　（六）根据服务构想和目标，对物业管理服务行为提出具体量化标准。

　　（七）组织机构、岗位具体人员配备(附图说明位置人数班次)和人员工资标准。

　　（八）物业管理用房具体配备情况、位置和使用功能分布、物业维修基金落实情况。

　　（九）项目物业管理日常服务成本测算(提出物业服务费和停车场管理费定价标准)

　　（十）物业启动费用测算：

　　1、物业管理经营期收支测算，提出盈亏数据

　　2、为发展商提供服务成本的测算

　　3、项目物业管理开办费用测算

　　（十）就是一个项目在物业管理工作方面投入的总成本。

　　（十一）对于潜在的各种业主投诉和已经发生的业主投诉分析

　　（十二）其他需要说明的重要工作。

　　（十三）物业管理各个工作的具体时间计划。

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