城市综合体概念及其内涵

城市综合体概念及其内涵提要：城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升

　　城市综合体概念及其内涵

　　城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。

　　城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链。在此体系下有两种价值表现形式：

　　1、外在表现为强大的资本吸附磁场效应。

　　我们都知道，城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题。

　　对于可销售的住宅、公寓、写字楼以及LOFT、攀HOUSE可以实现短期的资金快速回笼，保障资金的现金流量；商业、酒店的租金回报和经营回报，平衡现金流速；

　　随着持续运营的市场培育带来的人气提升、周边交通环境的改善，特别是城市化进程中经济水平的提高带来的消费力的提升都会使物业价值翻倍增长，抵押贷款或并购的价值将彰显；

　　乘数效应会使资本价值通过上市、基金、债券、民间资本等形式变现；

　　城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。

　　由此看，城市综合体的产品定位就成了重中之重，最合适的产品组合，最恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决定项目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场，成为社会效益最大化的积极带动者。

　　2、内在表现为强大的商业价值洼地效应

　　城市综合体从建筑设计、体量、规模、功能、业态组合上代表的都是最高级的商业形态。内在的和谐发展，价值的再造和共生都将形成强大的洼地效应。

　　城市综合体都会引进世界500强及一线商家，强大的品牌磁场显露出强大的商业价值洼地效应。按照国际经验，一个面积在50万平方米左右的城市综合体，至少需要20万种以上的商品才足以支撑，这说明城市综合体需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上。依国际经验，对都市场新型城市综合体来说，30公里为经常性消费商圈，覆盖市及周边县市80%的地区。

　　同时业态规划方面以购物、娱乐、休闲、会展、金融、文化、艺术功能为特色的城市综合体，完善的业态组合与规划将与众多商家产生的共鸣。这样才具有强大的规模效应和集聚效应，才具有城市综合体的消费联动效应，城市综合体经济才能形成，商业价值洼地效应才能全部彰显。

　　城市空间延续价值

　　城市综合体从功用意义定义，我称之为CS(City synthesis)即综合性在城市形态和经济形态中的表现。这一定义，是城市综合体外部“城市空间延续”的价值体现。

　　毋庸置疑，一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者 ……

　　城市综合体必在中国城市化进程中起着承上启下的不可或缺的作用。

　　对加快城市商业产业升级换代；规避商业的无序竞争；提升城市居民的生活状态；扩大城市居民的消费需求；释放存量、扩大增量就业岗位；开拓税源；带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张……都会做出突出的贡献，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的黄金价值魅力。