第一部分:投资环境分析
1、济南自然环境及人口概况
济南市位于北纬36度40分,东经117度00分,南依泰山,北跨黄河,地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上,地势南高北低。地形可分为三带:北部临黄带,中部山前平原带,南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
济南属于暖温带大陆性季风气候区,四季分明,日照充分,年平均气温13.6℃,1月最冷,平均气温-1.9℃,7月气温最高,平均气温27℃。年平均降雨量614毫米。
济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会,全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心,也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里,市区面积3257平方公里。
济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区,平阴、济阳、商河3县和章丘市,共设54个街道办事处,65个镇,27个乡,487个居民委员会,4657个行政村。
济南历史悠久,是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽,泉水众多,被誉为“泉城”。济南的市树是柳树,市花是荷花。
截止2005年全市年末户籍总人口597.4万人,比上年增长12.5‰。全市男女性比例为101:100。全市人口出生率10.1‰,持平;人口死亡率6.4‰,下降0.11个千分点;人口自然增长率3.8‰,下降0.05个千分点。人口机械增长率8.5‰,下降2.44个千分点。市区净迁入人口4.9万人;2005年末暂住人口55.8万人。在中国的56个民族中,济南市有42个民族居住。其中汉族人口占98.31%,回族占1.62%,其他少数民族人口较少。
2、济南经济状况分析
(1)宏观经济概况
2004年,济南市 实现地区生产总值1618.9亿元,增长15.6%,综合经济实力保持在全省前列,是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元,增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元,增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元,增长13.0%。
2005年,全市实现地区生产总值1876.5亿元,比上年增长15.6%。第一产业增加值132.4亿元,增长6.0%;第二产业增加值864.0亿元,增长17.4%;第三产业增加值880.1亿元,增长15.4%。人均生产总值31604元,增长14.2%。三次产业比例由上年末的7.5:45.1:47.4变化为7.1:46.0:46.9,第二产业比重上升0.9个百分点。各项税收总额231.3亿元,增长11.9%,占生产总值比重12.3%。财政收入明显增加。全市地域财政总收入380.8亿元,增长20.7%。其中:地方财政一般预算收入106.0亿元,可比增长20.7%。
2006年一季度济南市经济运行呈现快中求好的态势。初步核算,完成生产总值431.5亿元,同比增长17%,比去年同期快1.5个百分点。从产业演进方向看,三次产业总量仍然是“三、二、一”顺序构成,同比增幅呈现“二、三、一”的预期方向。地方财政一般预算收入完成30.5亿元,进度超过了时间进度,增幅创2000年以来同期最高。
(2)银行存款余额概况
济南市是中国九大金融区之一,金融机构门类齐全,运营良好。到2004年底,全市各类银行金融机构存款余额2991亿元,比年初增长22.1%,全市贷款余额2830亿元,增长10.8%。
2005年,全市金融机构年末人民币各项存款余额3483.3亿元,比年初增长17.1%;人民币各项贷款余额3259.9亿元,增长17.1%, 其中短期工业贷款445.9亿元,增长20.0%。
2005年,城乡居民储蓄存款1024.4亿元,比年初增加153.9亿元,增长17.7%。
(3)济南市民收入及消费概况
2004年,城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元,增长9.0%;人均消费性支出8581元,增长2.2%。农民人均纯收入4116元,增长13.7%;人均生活费支出2543元,增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化,生活质量提高。城市居民消费更注重消费质量,休闲娱乐享受型消费发展迅速,人均休闲娱乐等服务支出800元,增长19.7%,占消费性支出的比重9.3%,提高1.3个百分点。城市人均住宅使用面积达到了19.5平方米,比上年末增加0.65平方米;农村居民人均生活用房面积32.9平方米,增加0.4平方米。
2005年,城市市区居民(非农业)可支配收入13578元,增长13.1%,(城市居
2006年一季度,全市城市居民可支配收入达到3982.67元,同比增长10.1%;人均消费性支出2541.65元,同比增长17.8%
2005年,家庭年收入区间以3~5万元为最多,比例为44%,其次为3万元以下的家庭,比例为29%,收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%,10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素,低收入特征预示着未来低价位市场需求量较大。
(4)固定资产投资概况
2005年济南全年全社会固定资产投资856.9亿元,增长31.6%。在全社会固定资产投资中,城镇及以上单位投资724.4亿元,增长32.3 %;农村投资132.6亿元,增长44.0%。房地产开发投资121.1亿元,增长9.9%,其中:住宅投资96.2亿元,增长10.1%,占房地产开发投资的79.4%。
(5)建筑业
2005年全市具有新资质等级的建筑业企业753家,共完成增加值93.3亿元,增长10.4%;实现利税22亿元,增长8.6%;全员劳动生产率(按当年价全社会增加值计算)为13.03万元/人,房屋施工面积3448万平方米,房屋竣工面积1216万平方米,其中住宅732万平方米。
2006年一季度,全市建筑业开局平稳,全市资质建筑业企业共完成总产值48.2亿元,同比增长7.8%。 其中,国有及国有控股企业完成建筑业总产值31.5亿元,同比增长1.1%;非国有及国有控股企业完成16.7亿元,增长19.3%。
一季度,房屋建筑施工面积2026.2万平方米,比去年同期增长13.2 %。其中,新开工面积376.2万平方米,同比增长34.7 %。
一季度,完成竣工产值14.6亿元,比去年同期增长33.9 %,房屋建筑竣工面积39.4万平方米,与去年持平。
综合以上五方面,济南经济状况,作以下几点分析:
(1)2005年济南市的国内生产总值水平位列全国城市的地21位,但增势强劲,第三产业增幅明显。据《济南市城市总体规划文本》显示,到2010年三次产业的结构比例调整为5:45:50,这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。
(2)从居民银行储蓄和家庭月收入以及人均住宅面积分析,济南市商品房市场需求潜力较大。数据表明,2005年济南市人均可支配收入为12310元,在全国15个副省级城市中排第6、7位,在山东省17城市中,济南市排第二位,相对购买力水平中高。2005年,家庭年收入区间以3~5万元为最多,比例为44%,其次为3万元以下的家庭,比例为29%,收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%,10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素,以上收入特征预示着未来低价位市场需求量仍然较大,中价位市场需求逐步成为主流。
(3)济南是一座“畸形”消费城市,贫富差距大,公款消费现象严重。
(4)房地产投资继04年快速增长、05年低幅调整后,正成为热点。
(5)在与当地同行的接触中发现,济南部分“先富”人士已开始二次或多次购房。
3、济南市城市发展规划
(1)中心城区总体布局。
中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。
A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心,划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。
● 白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。
● 无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。
● 文东为科研文教片区。
● 千佛山为风景旅游片区。
B、王舍人组团位于中心城区最东部,规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。
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