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房地产市场调查实用手册

浏览:6773次 /  时间: 01-04 21:40:25  来源:http://www.dichanshequ.com  地产调研
    从这些领导人的谈话中,寻找市场占有率下降的原因,如市场营销经理可能认为房产价格订得太高;工程部经理可能认为设计并不十分合理,材料供应质量不高;材料部经理可能认为,物价指数上涨太快,所划拨的经费不能全部采用进口或国内各种名牌材料等等。
 
    (三)了解市场情况。
    市场是无情的,消费者对本公司所开发经营的房产态度,就是反映企业市场营销水平的重要标志,也是初步调查的关键内容。如为什么消费者不购买本公司商品房,就需要对用户进行调查研究。

    四、调查设计
    根据前面信息资料搜集以及上面初步调查的结果,可以提出调查的命题及实施的计划。比如近期的房地产业不太景气,资金积压过多,建造好的房子销售不畅,什么原因呢?经过分析先拟定问题产生的原因有两点:一点是国家宏观控制,银根收紧,消费者收入没有好转;另一点是广告效果不大,没有引起消费者足够的兴趣,消费者储蓄待购。为了证实此命题的正确与否,决定采用重点调查法,并配合个人访问法的调查和电话调查和电话调查法来进行调查研究。 在收集原始资料时,一般需要被调查者填写或回答各种调查表格或问卷。调查表及问卷的设计既要具有科学性又要肯有艺术性,以利市场调查工作的条理化、规范化。一项房地产市场调查工作至少应设计以下四种调查表格。

    (一)当地房屋产资源统计表,包括房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其他具体情况和调查日期等项目。

www.dichanshequ.com     (二)房地产出租市场统计表,包括出租房地产名称、所在地区、出租面积、租金水平、出租房的类型和等级、室内设备状况(暖气、煤气、电话、家用电器、厨卫设备)、环境条件(庭房租市场的最大因素、具体房东记录、房地产出租公司的资料和调查日期等项目。
    (三)房地产出售统计表,包括已售和待售房地产的名称、地区、开发商、数量、结构类型、成交期、成交条件(预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等)、出售时的房龄和状况、客户资料和调查日期等项目。
    (四)房地产个案市调分析表,包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调查日期等项目。 房地产市场调查中普通采用抽样调查,即从被调查总体中选择部分样本进行调查,并用样本特性推断总体特性。在实地调查前,调查人员应该选择决定抽查的对象、方法和样本的大小。一旦明确下来,参加实施地的调查人员必须严格按照抽样设计的要求进行工作,以保证调查质量。

    五、现场调查
    现场调查即按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的次级资料。现场调查工作的好坏,直接影响到调查结果的正确性。为此,必须重视现场调查人员的选拔和培训工作,确保调查人员能按规定进度和方法取得所需资料。
 
    六、调查资料的整理分析
    这一步骤是将调查收集到的资料进行汇总整理、统计和分析。首先,要进行编辑整理。就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选,去粗取精,去伪存真,以保证资料和系统性、完整性和可靠性。在资料编辑整理过程中,要检查调查资料和误差,剔除那些错误的资料;之后要对资料进行评定,以确保资料的真实与准确。其次,要进行分类编号,就是把调查资料编入适当的类别并编上号码,以便于查找、归档和使用。再次,要进行统计,将已经分类的资料进行统计计算,有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。最后,对各项资料中的数据和事实进行比较分析,得出一些可以说明有关问题的统计数据,直至得出必要的结论。

    七、撰写和提交调查报告
    撰写和提交调查报千是房地产市场调查工作的最后一环。调查报告反映了调查工作的最终成果。要十分重视调查报告的撰写,并按时提交调查报告。撰写调查报告应做到:
    (1)客观、真实、准确地反映调查成果;
    (2)报告内容简明扼要,重点突出;
    (3)文字精练,用语中肯;
    (4)结论和建议应表达清晰,可归纳为要点;
    (5)报告后庆附必要的表格和附件与附图,以便阅读和使用;
    (6)报告完整,印刷清楚美观。
    在作出结论以后,市场营销调查部门必须提出若干建议方案,写出书面报告,提供给决策者。在撰写调查报告时,要指出所采用的调查方法,调查的目的,调查的对象,处理 调查资料的方法,通过调查得出的结论,并以此提出 一些合理建议。

    以上房地产市场调查程序对房地产市场调查工作只具有一般性指导意义。在实际工作中,可视具体情况,科学合理地灵活安排调查工作的内容。

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