一.市场比较法的基本原理
市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下:
1.直接比较公式:
PD=PB×A×B×D×E
式中:PD――待估宗地价格;
PB――比较案例价格;
A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数
B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数
D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
2.间接比较公式:
PD=PB×A×B×C×D×E
式中:PD.PB.A.B.D.E含义同前;
C――标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数
二.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作:
1.广泛搜集宗地交易实例;
2.选取比较实例;
3.建立价格可比基础;
4.进行交易情况修正;
5.进行交易日期修正;
6.进行区域因素修正;
7.进行个别因素修正;
8.求出比准价格。
三.运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。
拥有大量的交易实例资料,是运用市场比较法估价的前提条件。如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性(来自:www.dichanshequ.com),甚至会使市场比较法无法采用。因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。
3.1 一般搜集交易实例的途径有:
1.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;
2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息;
3.以购买者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;
4.通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;
5.同行之间相互提供信息资料;
6.其他途径获取资料。
3.2 搜集交易实例的内容包括:
1.交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况,还要了解交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易,即属正常交易还是非正常交易。
交易目的是指交易双方为什么而交易,一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。
2.交易实例的状况。一般应包括:
(1)坐落位置、形状与面积;
(2)地质条件;
(3)购物、交通等环境条件;
(4)土地利用现状与规划用途;
(5)有关地上建筑物的基本情况;
(6)
四.选择比较实例
根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个,其代表性差,可能造成估价结果出现偏差,难以客观地反映市场状况。
用作比较参照的交易实例,简称比较实例。选取比较实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中,选取与估价对象地块条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。
所选取的比较实例应符合下列要求:
1.是与估价对象类似的房地产,具体是指:
(1)与估价对象地块的用途应相同。主要是指房地产的具体利用方式,可按大类和小类划分。大类用途如:商店、办公楼(写字楼)、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分,例如住宅,可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。
(2)与估价对象地块所处地段应相同。主要是指比较实例与估价对象地块应处于同一区域或邻近地区,或处于同一供求圈内或同一等级土地内的类似地区。
(3)与估价地块的价格类型应相同。价格类型有:买卖价格,租赁价格,入股价格,抵押价格,征用价格,课税价格,投保价格,典当价格等。
(4)成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。一般选择的比较实例的成交日期距估价时点的间隔越短,在进行交易日期修正时的准确性越高。因此,最好选择近期1年内成交的房地产作为比较实例。如果市场相对比较稳定,可适当延长间隔时间,但最长时效不宜超过2年。
(5)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。这类交易实例应当首选为比较实例。如果市场上正常交易实例较少,不得不选择非正常交易实例作为比较实例时,也应选取其中交易情况明了且可修正的实例作为比较实例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的,具体见5.3.6中说明。
五.选取比较实例后,应对比较实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一表达方式和内涵。
已选取的若干个比较实例之间及其与估价对象之间,可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致,无法进行直接的比较修正,因此需要对它们进行统一换算处理,使其表述口径一致,以便在后面进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素的修正。
首先,如果比较实例中有房地合一的实例,应配合假设开发法、收益还原法、成本估价法等估价方法,分离出其中的土地价格,然后再换算处理。
换算处理包括下列内容:
1.统一付款方式,应统一为在成交日期时一次总付清;
2.统一采用单价;
3.统一币种和货币单位。不同币种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算;
4.统一面积内涵和面积单位。
六.进行交易情况修正,是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差,将其成交价格修正为正常价格。由于土地的特殊性和房地产市场的不完全性,交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差,不宜直接作为比较的对象,必须预先对交易中的不正常的情况加以修正,使其成为正常的交易价格后,才能作为估算估价对象价格的比准值。
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种:
1.有利害关系人之间的交易;
2.急于出售或者购买情况下的交易;
3.受债权债务关系影响的交易;
4.交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易;
5.交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易;
6.相邻地块的合并交易。买方若购买相邻地块以与其原有地块合并,必将增加原有地产的效用,相邻地产的拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的购买;
7.特殊方式的交易。拍卖方式成交
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