土地估价市场比较法

    1.测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度,即分析在正常情况下和这些特殊情况下,土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算,确定修正比例或系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累,判断确定修正比例或系数。对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
    2.利用修正系数,修正求得比较实例的正常价格。

七.进行交易日期修正,应将比较实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。
    1.采用类似土地价格变动率进行修正。
    2.利用类似土地价格指数进行修正。
    3.在无类似土地价格指数或变动率的情况下,估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断,加以修正。
    土地价格还可通过分析土地价格随时间推移的变动规律,采用时间序列分析,建立土地价格与时间的相互关系模型来求取。
    7.2 进行区域因素修正,应将比较实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。

八.影响土地价格的区域因素主要包括:
    1.繁华程度:是指城市中某些职能在空间上的聚集,对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果,并影响土地的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。
    2.交通便捷程度:是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度等。
    3.环境状况:主要包括自然环境和人文环境质量。
    4.公共设施配套完备程度,包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。
    5.城市规划限制,主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。
    不同用途的土地,影响其价格的区域因素不同,区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
    8.2 区域因素修正的方法:
    区域因素修正,是将比较实例相对估价对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除,使修正后的比较实例价格能够与估价对象地块所处地段的实际情况相符。
    区域因素修正的方法主要有两种:
    1.直接比较修正,即以估价对象地块的各项区域因素状况为基准,与比较实例相对应的区域因素逐项比较,然后确定修正比率。
    2.间接比较修正,即以设定的某标准地块的各项区域因素为基准,将估价对象和比较实例的区域因素与其相比较,并根据比较结果逐项打分,然后再将分值转化为修正比率。

九.进行个别因素修正,应将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
    个别因素修正的内容主要应包括:位置、面积大小,形状,临街状况,基础设施完备程度,土地生熟程度,地势,地质水文状况,规划管制条件,土地使用权年限等。
    个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
    进行个别因素修正时,应将比较实例与估价对象的个别因素逐项进行比较,找出由于个别因素优劣所造成的价格差异,进行调整。

十.交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。
    1.百分率法:是将比较实例与估价对象地块在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正比较实例价格的方法。每项修正对比较实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。
    估价对象地块的价格=比较实例地块的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
    2.差额法:是将比较实例与估价对象地块条件的差异所导致的价格差额大小求出来,并在比较实例的价格上直接加上或减去这一数额,而求得估价对象地块价格的修正方法。

十一.当区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的,则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后比较确定相应的修正系数;当区域因素和个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定,则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度,进而确定因素条件指数和因素修订系数。

十二.所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后,可选用下列方法之一计算综合结果,作为比准价格:
   

www.dichanshequ.com 1.简单算术平均法。
    2.加权算术平均法。
    3.中位数法。
    4.众数法。

十三.市场比较法的适用范围
    市场比较法主要用于地产市场发达,有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外,还可用于其他估价方法中有关参数的求取。

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