第一节 项目定位
一、名称定位
大型购物公园----重庆国际化都市的商业名片，未来最具特色的大型购物中心。
注：大型购物公园是Shopping Mall的升级版，其主要特征是在原购物功能基础上，增加了消费者在此环境所体会到走的乐趣、看的乐趣、学的乐趣、吃的乐趣、玩的乐趣、买的乐趣……如逛公园般的惬意心情。
二、定位分析
（一）定位依据
在认真研究本案的基础上，我们对国际、国内零售业发展以及重庆五大商圈目前发展现状及未来发展趋势进行认真的分析研究后，认为：
重庆——将会形成继京、津、唐经济带、长三角经济带、珠三角经济带之后的成渝经济带。重庆未来必将成为西南大都会的地位显而易见，其城市规模，发展前景不容忽视。
随着重庆都市化进程，未来二郎科技新城将是重庆国际化都市的典型代表作，该项目将为二郎科技新城锦上添花。
（二）定位特征
购物公园的特征是集购物、休闲、观光、娱乐等多种功能于一体，大型的一站式商业文化购物中心。是综合了各种商业业态，通过策划及科学的规划、经营运作使之成为一种全新的商业业态。具体表现有五大特色：
1、功能定位特色
集购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、商务金融、电信、商业展示、医疗、服务、修理、交通等多种功能，涵盖上百个不同的商业业态及数十万种商品，可满足不同人群的需求。
2、文化特色
本案中将汇集中外最具文化特色的商业特征，通过有机的组合，使之成为一种既能体现现代商业文化及历史商业文化，又能体现现代人文及历史人文的文化特征。
3、经营管理特色
本案将采用科学的经营理念，物业管理理念对项目进行专业化管理。如安全保卫、消防、物业、物流、人流、商品流、现金流、信息流等详细分工，并导入现代网络系统进行专业化管理。
4、购物公园的环境氛围特色
本项目具有优雅、整洁、明亮、舒适、协调有序的购物环境及浓厚的商业文化特色，使消费者能够陶冶情操、放松精神，体现视觉美感。营造出购物、休闲、娱乐、社交、旅游观光等现代时尚的购物公园环境氛围。
5、品牌特色
我们将通过品牌整合、营销整合，使购物公园的品牌具有知名度、美誉度，并达到高度的社会认知度。
使入驻本项目的不同业态、不同企业、在提高自身素质，维护自身品牌的基础上，共同塑造购物公园的整体品牌。体现购物公园的品牌特色并能通过品牌的无形资产转化成有形的经济效益。是本项目的品牌特色。
（三）定位的目标
购物公园的最终目标将达到满足不同消费者的六大乐趣。
1、走的乐趣——规划设计之交通组合
购物公园的合理规划设计，不同组团、不同业态的整合，形成不同特色的商业步行街。其每条街的长度，宽度等（包括休息区，观光区，娱乐区）的设计都要以人体工程学的基础理论进行认真科学研究。
使入园的游客，观光客在进入购物公园的那一刻起，就能够感受到走的乐趣。
2、看的乐趣——规划设计之各种商业业态的有机组合
购物公园最具特色的将是对不同的商业业态进行有机的组合。如百货、精品店、专卖店、茶楼、酒吧、娱乐、服务、商务等多种业态错落有致，不能绝对分离，又不能杂乱无章，相互干扰，这将是策划和规划设计研究的重要课题。
3、学的乐趣——经营之文化景观组合
购物公园的文化特征将是区别其它商业中心的最大差异性，我们将在深入策划时，充分研究人类商业文化历史及沿革，把这些文化通过不同业态组团，规划设计时贯穿到整个公园之内，使进入购物公园的消费者，在不经意之间增加了社会知识。
4、吃的乐趣——中外美食文化之组合
购物公园中的餐饮将是贯穿整个公园的最具亮点的业态，规划设计时除餐饮较集中的美食街之外，将融汇中外特色的饮食文化及民族饮食文化，根据不同组团进行有机组合。使游客、观光客尽情享受美味佳肴。
5、玩的乐趣——娱乐，运动休闲业态之组合
购物公园将以迪斯尼主题公园的理念及思维方式进行规划设计，不同的是迪斯尼是偏重于娱乐，而本购物公园则偏重于购物。在浓厚的购物氛围之中并能体验玩的乐趣。
6、买的乐趣——各种商业业态之组
（四）定位理念
1、充分体现重庆国际化都市的形象，力争打造城市名片。
2、导入物流经营理念，配备现代物流体系
建立集中物流配送系统，从而降低商品流通及经营成本，加速资金周转，并最终实现现代零售业的资金流、信息流和商品流的合理快捷流动。为所有入园企业降低经营成本。
3、超前的策划、科学的经营
以此充分体现需求——供给的合理性，力争使项目投入产出比的经济效益最大化。
三、产品定位——定位理念
购物公园的产品定位，概括由三个部分组成。
（一）核心产品
做为购物公园项目的核心产品，其包含公寓、酒店、写字楼、商业、交通、停车、经营性娱乐设施的场地等可供销售或提供出租的商业经营建筑物业。最大程度上满足购买者或租用者的需求合理性。
（二）形式产品
做为购物公园的形式产品，包含项目整体规划的道路、绿地、公园、景观园林以及为消费者或游客提供的休闲区设施；非经营性娱乐场地及设施，停车场、物流配送中心、仓储设施、信息中心、金融中心、消防设施、保安系统、幼儿园等。
购物公园与城市交通组合、建筑空间结构的和谐等将构成整体项目的形式产品；将在最大程度为入园企业；经营者提供最便捷的交通服务；最快捷的信息及物流服务；最优雅的购物环境和办公环境。
（三）延伸产品
购物公园的延伸产品含购物公园的品牌及该品牌经营产生的无形资产，购物公园环境营造的商业氛围及经济价值。
项目科学规划设计购物公园的硬件及经营管理所营造的安全保卫、物业管理、消防设施等软件的服务体系；还有项目经营过程中大量宣传带来的巨大的潜在市场价值。构成了本项目的延伸产品。
四、产品定位——定位思路
本项目产品定位――大型购物公园，其内容包括如下几大业态：大商业，如百货、仓储式超市、零售超市、专卖店品牌等；小商业，如各种主题式商业风情街等；另外有甲级写字楼可满足商务功能要求；物流中心可满足商家商品流、资金流、人才流、信息流等方面的需求；还配有公寓式住宅，既可聚集人才，又能满足商家及周边居民的居住配套。
具体定位说明如下：
（一）公寓定位
购物公园首先要具有人气，才会有财气。项目规划定位适量的公寓，一是满足开发区未来大量高级白领及蓝领的居住需求；二是提升项目人气，营造未来都市氛围。公寓的产品定位分为三类。
1、住宅式公寓
建筑形式有别与其他住宅形式，要和未来购物公园建筑空间结构相融合，满足居家所需。
2、商务公寓
建筑形式由别于其它写字楼，和购物公园整体相容，满足一般小公司经营所需，居住办公均可。
3、酒店式公寓
建筑形式有别于一般酒店，起源于20世纪70年代欧美国家。由“时权酒店”（Timebare Hotel）演变而来，“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售，转让或交换。目前已发展演变成“产权式酒店”——“酒店式公寓”，该产品提供酒店式服务和管理，商居两宜。兼具居家办公两种功能。
该产品定位会提升本项目的商务功能，有助于未来酒店及写字楼的经营。
（二）五星级智能化酒店
该酒店定位是与写字楼一体的标志性建筑，而且其配套是与智能化写字楼于一体，其功能是为开发区的产业结构主题服务，因此定位为主题式商务酒店。
（三）甲级智能化写字楼——主题办公楼
甲级写字楼的定位是根据二郎科技新城产业结构，找出最具有代表的主题，其主题延伸到建筑的外观、结构、以及园区的文化，以此提升二郎科技新城的形象，有利于写字楼的经营与招商。
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