一个纯粹的外来语“MALL”,引发了中国城市的一场商业地产运动;当中国人还未明白MALL的准确意义的时候,世界十大MALL排行榜上已经有了5个中国MALL的身影;一个在西方发达国家代表中产阶级生活方式的商业购物模式,其中国之路方向何在?
2005年8月中旬,由国家商务部牵头的商业地产调研小组对杭州、南京、重庆的商业地产开始了调查。
这已不是第一次。此前一个月的7月15日,商业地产调研小组一行5人悄然来到广东。在走访了被誉为亚洲第一体验式购物乐园—广州最大的单体大型购物中心(即SHOPPING MALL)正佳广场(下称正佳)、中国首个超大型主题式购物公园—东莞华南MALL(下称华南MALL)等大型购物中心并和有关人员进行了一系列座谈之后,表示暂时不对调查区域的商业地产状况发表任何评论,不给调查区域任何指导性的意见,随即匆匆离去。
调研的结果对中国的商业地产意味着什么?有人揣测年内《商业网点规划条例》可能会出台,而新一轮的宏观调控之剑也将指向中国商业地产。这一切,留给商业地产界重重悬疑。
中国着“魔”(MALL)
“MALL”,一个舶来品,意为购物中心的英文名称,随着新世纪的到来,迅速在中国成为新的时髦。报刊、杂志上的超高曝光率;各种会议、研讨中频成热点;甚至在网站上也可随意找到“MALL主义”、“MALL传奇”的骇人栏目。但稍一留心,便不难发现,人们虽然都在说着一个词儿,但业内概念都十分不明,内涵、外延可大相径庭;业外更是成为时尚戏言,“盖MALL”,“傻MALL”不绝于耳。
据中国商业网点建设管理联合会最近公布的调查结果显示,目前全国在建及立项的购物中心多达200余家,总面积约3000万平方米,总投资额超过3000亿。一时间,中国的“MALL”时代似乎已经来临。
24万平方米的上海正大广场,55万平方米的北京金源时代购物中心,42万平方米的广州正佳商业广场相继开业。这三座最具代表性的单体MALL以其巨大的体量和夺目的宣传,似乎使中国人的“MALL”梦想一下变成了“MALL”现实。
而中国首个超大型主题式购物公园的广东东莞华南MALL;中国第一的铜锣湾连锁MALL;深圳第一的五洲风情MALL;中国唯一的海南滨海MALL……,几乎中国所有的一线城市和大部分二线城市都在群MALL乱舞,各出奇招,各领风骚。更可叹为观止的是,MALL刚拉开序幕,MALL集群又紧随其后。在广州正佳商业广场周边1.5公里内,就有天河城、维多利广场和太古汇广场,构成广州第一商圈—天河商圈最耀眼的MALL集群。而与华南MALL几乎同时开发的第一国际、地王广场、星河传说、世博广场四大商业地产项目,合计面积达160万平方米,也竞相座落在东莞市。
SHOPPING MALL被誉为“商业业态最高形式”,在美国,MALL的消费额占消费总额的60%多,在欧洲是29%,在日本是17%,在台湾地区是9%,而在中国大陆尚未有专门统计。于是,MALL带来的诱人赢利空间和几乎空白的国内市场所形成的巨大反差,对于精明的投资者而言,隐喻的是超额利润。也正因为此,MALL几乎成了MONEY(金钱)的替身,吸引着逐利的资本竞相折腰。
当中国购物中心的成功条件是否已经具备的学术讨论尚未结束时,中国着“魔”(MALL),且是群“魔”乱舞已成现实。
馅饼还是陷阱
2005年1月15日,广州最繁华的天河商圈,在万众期待的目光中,在国务院发展研究中心与广州市人民政府共同主办的“商业流通业与国际竞争力”国际研讨会的背景下,正佳广场横空出世。这座占地5.7万平方米,总建筑面积42万平方米,仅30万平方米的购物中心即拥有100台手扶梯、8台垂直货梯、7台观光梯。1台汽车梯和1500个停车位的超级MALL。虽然当天只有友谊百货和百佳超市为首的八家店开业,但却迎来了数十万人观光,其美轮美奂的世界顶级设计和舒适人性的全新环境使得闻名而来的市民流连忘返。第二天媒体惊呼:“正佳成为广州最大照相馆”,而友谊开业半天也迎来了400万销售额的不俗业绩。开业半年来,正佳营业面积已达90%,日均人流量稳定在20万左右,节假日比平时高一倍至两倍。
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据《中国经济周刊》调查发现,国内几乎所有的MALL的投资商和开发商,不约而同地把MALL对商业的吸引力和对经济的影响力所产生的聚集吸纳效应和辐射扩散效应,放大到城市区域经济甚至是国内区域经济乃至国际区域经济的广度空间里。
“对于一个企业来说,Mall是创造最大值利润的项目,而对于一个城市,Mall将可能改变一个城市的商业格局。”北京金源鸿大房地产有限公司副总经理朱友军接受媒体采访时说,“目前来说,金源Mall还不能算是一个成熟的商圈,但是它至少已经具备了成为一个商圈的条件。首先从辐射面积来看,金源Mall是北京惟一的Mall,其辐射面积不仅仅局限在北京西部,而已经到了整个北京城,我们的目标是辐射华北地区。”
按照开发商东莞三元盈晖公司方面的设想,华南MALL将引动三级商圈:第一级覆盖东莞大部分地区、广州黄埔区和增城市35个镇,人口约800万—900万,GDP近1600亿元人民币;第二级覆盖广州、深圳两个国际大都市及顺德等8个地县级市的大部分地区,74个镇,人口约2800万,GDP近5000亿元人民币;第三商圈覆盖珠三角几乎全部中型以上县级市,158个镇,4000万人口,GDP近7000亿元人民币。以此形成一个东莞及珠三角商贸的物流基地和中心,汇集周边地区人流、物流、资金流和信息流,极大拓展珠三角的消费市场。
海南第一MALL以海口港为中心设定了三个商圈,第一商圈是“经常性消费商圈”,包括秀英区和金贸区的消费群体,人口约为30万;第二商圈是“基本性消费商圈”,包括整个海口市区的消费者,人口约为160万;第三商圈是“旅游性消费商圈”,涵盖海南全省、环北部湾的消费群体以及到海南来的国内外游客,人口约为1000万,使其成为海南居民和外地游客的旅游胜地和购物天堂。
业内对于MALL的评价普遍认为,这是社会城市化、资源区域化、产业聚集化的必然结果,Mall的产生,必将对提升城市整体形象和带动区域经济发展起到巨大的促进作用。
然而,由于MALL建设理论的贫乏以及开发经验的缺失,大型的SHOPPING MALL在国内还鲜有成功的先例。
中国的SHOPPING MALL仍处于起步阶段。一方面,市场的接受程度还有限,有效购买力将难以发挥到足以短期之内支撑MALL的良性发展;另一方面,因为对MALL的经营管理经验的不足,也将构成MALL快速发展的主观障碍。
据悉,SHOPPING MALL对资金需求巨大,平均需要10亿元,投资周期长,通常15年才能收回初期投入,因涉及的因素众多而风险巨大。“没有钱没有把握就不要建大型商业购物中心”。这是业界最为通俗的一句提醒。
金源MALL从立项之日起就受到了质疑,争论的焦点就在于金源集团要如何承担市场风险及资金压力,从而按照其高层所言的那样,在12年内收回初期投资成本38亿元。
由于巨额资金的需求,不少MALL的开发资金不得不依赖银行贷款。目前对大型MALL的贷款已占据了全部房产投资的60%—80%。如果按银行贷款占总投资的60%计算,需占用信贷资金1800亿元。如此庞大的金额,一旦商业地产陷入整体低迷,银行的呆坏账将大幅增加。如此以来,MALL的风险就不单单是一个投资商或开发商的企业风险,而是直接波及到一个产业的行业风险和国家的金融风险。
显然MALL在中国的实践像其他新鲜事物一样,都是馅饼与陷阱并存的局面。
中国MALL需要把准城市化脉搏
购物中心在世界的兴起源于20世纪五十年代。作为一种业态,在中国大陆的发展历史不过10年。为了驾驭这种全新的业态,做房地产起家的开发商们恶补了国际购物中心演化模式这一课。
“我们完全理解国外购物中心演化进程,问题是中国式购物中心怎么走?还说不清,” 正佳企业有限公司总裁陈维民对记者坦言“发展商只能摸索,逢山开路、遇水搭桥。”
现实中,中国MALL走出了两种模式。一种是以正佳为代表的城市中心派,而另一种是以华南MALL为代表的郊区派。前者是中国大部分MALL的选择,而后者延续了欧美郊区MALL的路线。2004年,国务院十四部委就中国购物中心分布进行调查,数据显示中国的购物中心70%-80%都在城市。城市中心区77%,城市边缘区18%,郊区5%。
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