“那是因为购物中心这么大的家伙不是商业网点规划就能解决的,早晚都要纳入城市总体规划当中”,陈维民对《中国经济周刊》记者表达了自己的看法,“包括有没有地铁,交通怎么疏导,周边还有什么项目,选址是城市中心区、副中心区市区还是郊区。像正佳这么大的购物中心还牵涉到城市间沟通协调的问题,这些问题必须要由政府进行总体规划和协调才能玩得转。”
以地铁为例。有数据显示,一趟地铁的载客量相当于200台轿车,每5分钟一趟的地铁给购物中心带来的是源源不断的客流与商机。
问题在于拉一条地铁需要与地铁总公司协调、修一条人行隧道则需要与市政部门打交道。这些都不是商业系统能解决的,必须放在城市总体规划的框架下统筹考虑。事实上,购物中心开发商们的抱怨大都与城市的总规划有着千丝万缕的联系。
看来,群MALL乱舞的原因是综合的,它既是市场“盲动”的产物,亦是市长“未动”的产物。在把MALL只简单的看成商业设施这点上,似乎不少发展商和市长陷入了同样的误区。
城市化与MALL
如果说“MALL与城市化”是发展商考虑的问题,那么“城市化与MALL”则是市长要回答的问题。
被誉为“东方管理大师”的日本经济学家Kenichi Ohmae(大前研一)认为:“一个国家要发展产业,要看能建成多少个重要大城市。在大城市以外的地区,产业是很难得到发展的。如果建成一个百万人口的城市,它自身就可以成为动力推动商业发展。能够建成多少个人口在百万规模的大城市,将决定整个国家推动力的大小。”
事实上,近年我国城市化水平保持年均一个多百分点的速度增长,内地城市数量从改革开放初期的193个增加到660个,其中100万人口以上的特大城市40个,50万人——100万人口的大城市54个,20万人——50万人的中等城市217个。城市经济对我国GDP的贡献超过了70%。据统计,城市化率每提高1个百分点,便相当于新增城市人口约1500万,能拉动最终消费增长1.6个百分点。
中国人民大学黄国雄教授认为,从根本来看,要从城市发展规划这个角度来规范城市购物中心、特别是大型购物中心的发展规划,在什么地方建、建多大,都必须考虑到城市的协调发展,考虑到周边的环境,考虑中小企业的生存,考虑到购买力的现状和发展趋势。
陈维民告诉《中国经济周刊》记者:“几年MALL实践的最深体会是‘汝果欲学诗,功夫在诗外’,如果说MALL的逻辑起点是要纳入城市总体规划,那么MALL的逻辑终点应是纳入城市总体运营。这样MALL客观具有的基础设施和公共设施的城市功能才能真正发挥。”
辅文:制约国内MALL发展的关键要素
★文/中国商业地产研究院院长、中国商业联合会购物中心专业委员会副主任 杨奕勇
近年来,国内开发MALL一浪高过一浪,动辄投资数亿、十多亿,甚至几十亿元,面积也多达十多万、几十万平方米。目前世界上最大的10个ShoppingMall国内就已占有五个。
由于国情不同,各国开发购物中心的路子肯定不同。在欧美国家郊区或远离人群的地方开发大型购物中心和商业步行街能够成功,并不证明我们离开国情实际,生搬硬套此种模式开发,也一样能够取得成功。国内的人均收入、私家车拥有量、购物消费方式、饮食习惯、生活水平等等,决定了我们的国情。
当前制约我国MALL的关键要素,人认为有以下几方面:
交通要素 ShoppingMall源自美国,欧美国家道路四通八达,交通便利,私家车普及,MALL一般设在郊区,消费者往往需要开车购物,一次购物量大,购物次数不多。
由于国内不但交通道路设施比不上发达国家,而且私家车远远未能普及,而一个营业面积达数十万平方米的MALL,往往需要大客流量支持,每天需要20万以上人流在这里聚集消费。如此势必将给国内已经不堪重负的交通和能源造成更大压力,因此,目前在郊区开办大型MALL并不适合国情。
购买力要素 中国是发展中国家,据有关资料统计,2004年人均GDP仅有1000多美元(美国人均GDP为3.6万美元),城镇居民可支配收入9422元,据有关资料显示,全国上规模的Shopping Mall有200多个,面积超过3000万m2,按每平方米保本销售额8000元计算,要达到2400亿元左右的零售额,这些购物中心才能保本经营,目前,国内消费者的购买能力还不足以支撑如此巨大的MALL群体。
国内购物方式要素 国内城市人口密度高,私家车拥有量低,开车购物不切实际,而且中国人日常饮食习惯注重新鲜,喜欢每天购物买菜,因此消费者普遍习惯就近消费。如果MALL经营类同,不能做到多元化、差异化,那么消费者就不会舍近求远去购物。因此,预计较长一段时间内,国内开发MALL的模式,仍然会以市区MALL为主。
开发资金及土地因素 据了解,目前国外开发MALL的资金,一般由开发商靠以往开发其它商业项目取得成功后,以滚雪球的方式解决,内中也有开发商尽管自有资金充足,为了少纳税,也向银行贷款进行开发。其兴建程序,一般先由政府规划好商业用地,或由开发商根据需要向政府提出勾
而国内开发MALL的资金基本上靠银行贷款解决。目前,政府进一步加大商业地产调控力度,拟进行商业立法,如此,将制约MALL混乱无序开发。但调控力度一旦过度,往往容易出现“商业烂尾楼”现象,对此,不能不引起有关方面的重视。
缺乏复合型MALL开发人才团队 目前,MALL已进入了专业化开发时代,有道是“隔行如隔山”,开发MALL迫切需要专业人才、经营管理团队的参与。然而,国内大多数商业地产策划的机构或专家,原来都是主要从事房地产策划,他们都不是投资商,未有亲自主持开发商业地产的实战休会,应变能力差,对搞MALL可以说是雾里看花,未能做到以整体观念全程策划开发MALL。而开发MALL不仅需要理论,更要做到与实战结合,才能取得成功。
MALL选址可以多作选择,资金亦可多方筹集,唯有不但了解市场规律,熟悉商业运作模式,而且又具有MALL成功操盘经验的专业机构和人才当前却十分缺乏,如此,必然制约了国内MALL的健康有序发展。
资料:什么是MALL
Mall(音译 “摩尔”)起源于欧美,特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”,现在也可译为“购物林荫道”,意指在Mall里肯定有一条或多条步行街,身临其境购物、消费或漫步,犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意:“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中,许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”
Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态,伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生,是现代工业文明和商业文章的产物,属于一种新型的复合型商业业态。
Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念:“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“泛商业Mall” “商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”、“体验商场”、“泛商业Mall”、“动力型Mall”……粗略统计一下,以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。
Mall是中产阶级的一种生活方式,除了购物,它提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的,而往往象征着进入主流社会,但主流却不失其多样性。青少年觉得mall很酷,流连忘返;成年人有事没事也爱逛mall,使之成为一种习惯和嗜好。
资料:中国十大MALL排行榜(按建筑面积排序)
1.华南MALL
号称“全球最大MALL”的华南MALL位于广东东莞郊区万江,占地面积43万平方米,建筑面积89万平方米,商业面积40万平方米,停车位8000个,总投资25亿元,由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。华南MALL作为中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园,以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区。2005年5月1日正式营业。
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