2004年安徽商业地产十大盲点

2004年安徽商业地产十大盲点提要：合肥市房地产管理局向社会发出呼吁：市民应该向“产权式酒店

　　2004年安徽商业地产十大盲点

　　营销非“理”已成公害

　　2004年安徽商业地产营销一方面新鲜商业地产概念层出不穷，另一方面商铺销售的广告铺天盖地。再翻省城几大媒体，下半年商铺销售与推广广告陡增30%以上，在六安、芜湖、淮北、淮南这样的二三级城市，商业地产营销也打得你死我活。六安市副市长蒋庆平介绍，六安近期有近10余万平方米商业地产上市，而六安城区的社会消费品零售总额不到8亿元。到现在为止，合肥商业地产空置面积和空置率仍然居高不下。

　　这一是暴利心态所致；一是不注重前期营销分析所致。在营销决策中，本末倒置，不重招商只重销售，不重后期经营只重前期概念传播。

　　开发违“规”谁能奈何

　　2004年，商业地产界有这么两件事值得我们关注：一是2004年7月，巢湖市请浙江大学、浙江工业大学的几位建筑设计专家和贸易管理专家(可惜缺少市场运行专家)为《巢湖市商业网点规划》把脉；一是2004年10月中国人民大学教授黄国雄和商业专家王希来教授等现场评点《芜湖市商业网点规划》，确立了芜湖市“大商贸、大流通、大市场”格局。

　　按照国家商务部和建设部2004年的部署，地级市的商业网点规划工作必须在年底完成。国家商务部有消息说，国务院即将颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度草案，邀请专家、利益相关者参加听证，以保证商业网点业态结构，布局结构趋乎合理，避免商业地产开发的盲目性。据悉，合肥市商务局已经率先引入听证制度，否决了开发商提出的两个商业地产项目。

　　产权商铺怎唱主角

　　2004年9月27日，合肥市房地产管理局向社会发出呼吁：市民应该向“产权式酒店”、“产权式商铺”、“售后返租”等现象说“NO”。

　　被称之为“投资小、风险低、回报高”的产权式商铺一度被开发商包装成继股票、住宅之后的投资新热点。到2004年上半年，广告量下来了，产权式酒店、产权式商铺的热度却未下降，不为人知的事却一件件显露出来，产权式酒店与商铺的纷纠愈演愈烈，投资户预期与开发商的承诺据说在“理解上发生偏差”，大有引发业界对商业地产开发与经营企业的信誉危机之势。于是许诺高额回报或者答应引进国际酒店或商管来经营以稳定投资户信心。但投资户意识不到的是，一旦这笔资金被企业投向其他项目，或其引进的所谓“国际知名酒店、商铺”在经济上尚欠发达的合肥水土不服，经营不善，投资户就很有可能血本无归。即使商铺有企业担保，但企业运作缺乏监督或者企业变现能力有限，那担保也就是一纸空文，很难兑现。

　　产权式商铺作为欧美发达国家一种先进的商业模式，曾经帮助了不少的商业机构进行扩张。可惜的是，这部真“经”，将所有权、物业管理权、经营权三权分离并通过商业运作，把开发商、投资户与经营者高效而有机地结合在一起，各得其所的真意被别有用心的开发商和不良营销公司念歪了。

　　烂尾旧楼要当重任

　　2004年安徽烂尾楼淘金热是在国家土地新政的大背景下产生的。业内人士认为，吸引淘金者的主要是烂尾楼的地段优势、价格优势、风险优势。

　　其实，淘金烂尾楼，关键是对烂尾楼的二次改造、改造前的市场细分和市场定位。只有消除烂尾楼的这个盲点，不一味追求就烂尾楼建烂尾楼，烂尾楼才会焕发出青春的风采。

　　商业订单还魂仙丹

　　2004年12月底，家乐福开业，也掀开了“商业巨头+地产大鳄”的订单商业的面纱。实际上，在安徽这样的中部省份，“连锁品牌+地产开发”的模式更让人明了、信服。一方面连锁品牌要在不断“复制”中寻找下一个分店的位置，另一方面，地产开发尤其是商业地产需要固定的商业订单来扩大、提升其商业价值，二者常常一拍即合。

　　在业界，经常听到开发部门说，我这个项目是给沃尔玛预备，这个是给家乐福准备的，甚至一个县城的开发商绑着县太爷出面去邀请国际连锁品牌。对此，我们要说的第一点是，别忘了关照一下比如北华联、上华联、世纪联华、国美、五星、苏宁甚至安徽本土的商业品牌，他们的商业订单可能来的更实际一些。

　　第二点是，商业订单不是商业地产项目的还魂仙丹。商业订单因人而异，不同的市场要采取不同的市场策略。

　　合肥华源房产开发公司在安徽第一次成功运作了这个模式，家乐福和家福特的顺利开业，至少让这个项目在成功之路上迈出了坚定的一步。更重要的是，华源掌门人袁启宏从一开始就作好了长期可持续经营的准备，在蚌埠、淮北、马鞍山正在进行的类似项目有必要来剖析一下这个标本。

　　商管公司救命稻草

　　2004年，凡是在上市过程中，遭遇市场优势的商业地产项目，不约而同地“理性”起来。“理性”表现在这么几个方面：对商业地产概念炒作表现冷漠、不信任、甚至厌倦；对营销公司提出的投资方案或者推广方案从追捧到冷漠到搁置；对项目的市场前途表现不稳定，患得患失，到这个时候，开发商才良心发现，原来商业地产项目真的要懂商业。你不懂商业就会对投资户关心的市场前景无法作出正确的描述；你不懂商业，就会对如何保证这个市场前景的落实缺乏信心；你不懂商业，即使商铺卖出不少，续销商铺将更加艰难；你不懂商业，即使你商铺全卖出去，你的经营还是开展不起来；你不懂商业，即使你把店开起来了，你还得面临市场选择的风险……为什么？只因为你在项目的论证阶段“缺课”了，对项目的具体市场定位“大意”了，对项目具体操作中的商业要求“低估”了。