见费
f) 项目是否存在其他债权、债务问题
g) 政府和其他有关机构对该项目的态度
h) 开发过程中可能遇到的干扰因素
(二) 竞争物业情况调查
竞争物业定义:同一区位、相同类型、售价相近的物业;同一城市内销售价位相近的物业;同一城市内相同类型的物业;
1. 竞争物业的区位
区域特征:地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等
发展规划:政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整
周边环境:人文环境、生态环境、生活配套
交通条件:地块附近的交通工具和交通方式
2.竞争物业的产品特征
建筑参数:总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比例等
面积户型:户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率
装修标准:建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫
建筑结构形式、
建筑基础形式:
3.竞争物业的配套状况
周边独有配套设施:学校、大型购物场所、体育设施、公园等
小区自建配套设施:会所、学校、购物场所、运动场所等
小区智能、安防状况
园林景观
物业管理水平及收费水平
水、电、通信、燃气等立户费用及办证费用的承担情况
4. 竞争物业的工期安排
各期开、竣工日期
各期交付量、交付时间
推盘时间
5. 竞争物业的价格
单价:反映楼盘品质高低,如起价、平均单价、主力单价、最高单价、层次差、朝向差
总价:反映目标客户群的选择
付款方式:一次性、按揭、分期、开发商贷款
优惠方式
6.竞争物业的广告
售楼处:地点选择、装修设计、形象展示、三维动画、沙盘
广告媒体:报刊、电视、网络、车体、户外(路牌、灯箱、条幅、布幅)
广告投放强度:广告刊登次数和篇幅,媒体的数量和大小等
广告风格
推广主题、主广告语
7.竞争物业销售情况
现场情况:人流频率、数量、关注内容、销售人员状况
销售率
销售顺序:不同总价、户型、面积的房屋销售顺序,分析市场畅销户型
分期推盘节奏
销售形式:内部定购、正式签约
客户群分析:客户的职业、年龄、家庭结构、收入
8. 竞争物业销售渠道使用情况
租售代理商
其他配销渠道
9. 竞争者的实力和经营管理优劣势调查
专业化程度
品牌知名度
商品房质量
成本状况
价格策略
合作单位(设计、施工、策划、营销、广告、园林、物业)
业务组合及财务实力
综合管理能力
与当地政府的关系
10. 同类型产品的供给量和在市场上的销售量
11. 同一区域内房产的月租金及入住率
12. 竞争性新产品的投入时机
13. 对未来竞争情况的分析与估计
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