房地产金融市场发展的分析与判断

www.dichanshequ.com 可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》);要尽量提高抵(质)押贷款的比例,选择优质资产抵(质)押,确定合理的抵(质)押率,尽量避免由施工企业作为贷款保证人;对住房开发贷款实行统一的会计和统计科目管理,防止房地产开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目;要加强贷后检查,严格跟踪和控制贷款用途,按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放,确保资金专款专用,发现企业挪用资金等问题要及时采取措施收回贷款;要通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售回笼款项,及时收回住房开发贷款本息;要加大住房按揭贷款的营销力度,把住房按揭贷款作为发放住宅开发项目贷款的条件之一,确保个人住房按揭业务的后续跟进,实现资金的体内循环;要严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证,有效防范骗取信贷资金的行为。总之,房地产信贷支持部门应根据房地产企业的金融需求和实际情况,适时地争取一批有市场价值的客户;通过集中配置信贷资源,提高对优质客户的服务质量和效率。在努力巩固和发展高素质的客户群体的基础上,获取收贷收息、存款、结算、收益、信誉等联动效益。

    2.加大对土地储备中心的信贷营销工作。要高度重视这项业务的发展,积极介入,在经济比较发达、投资环境较好的大中城市,选择规划具有前瞻性、具有较大升值潜力的土地开发项目,积极稳健的开展贷款营销工作,并要把握住土地储备、土地开发、房屋建设、房屋销售、二手房转让的上下游关系,促进资金的良好循环,拓展房地产金融业务的发展空间。

    3.设立风险预警机制。要广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析、监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和客户研究,提高风险预警能力;要建立健全房地产信贷资产风险预警机制,在加强对贷款风险的监测考核力度、认真做好企业信息反馈工作的基础上,通过采取先进的计算机技术,建立企业档案查询系统,来连续记录企业基本生产经营情况、贷款使用情况、经济效益情况;并结合当前的宏观经济政策、区域经济政策、市场供求关系,运用计算机对上述资料进行分析,形成定期对一些行业或地区进行预警通报、确定高风险贷款范围的风险预警机制,以便及时采取防范化解风险的对策,避免银行损失。

    4.加强对个人住房贷款的管理。个人住房信贷所形成的金融资产,正在日渐成为各商业银行的支柱。它如同一股活水,稀释了整个银行系统的不良贷款。但当前在进一步发展个人住房信贷业务的同时,要重视“假个贷”问题带来的危害;要完善个人住房贷款管理办法,规范个人贷款审查的程序和标准,推行个人住房贷款业务的标准化,逐步建立并完善个人征信系统;要健全个人住房贷款担保制度,加快完善住房贷款担保办法,加强对担保机构的业务规范和监管,推行标准化的担保合同示范文本,以提高居民个人住房贷款的信用度,保障银行对个人住房贷款的回收,有效地防范贷款风险;严格遵照人行的有关规定,在发放个人住房抵押贷款时,严格评估抵押物的实际价值,落实抵押登记手续,贷款额与抵押物的实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%,严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款,严禁违反规定降低首付款比例,借款人申请个人住房贷款购买期房时,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二,其中借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年,所购商业用房应为现房;严格执行个人住房贷款利率政策,严禁擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为。

    为了有效地防范“假个贷”风险,应建立个人住房贷款业务定期检查制度、通报制度、“假个贷”重点联系行制度、重大风险事项报告制度等;要加强对个人住房贷款项目的审查,严格审查拟合作楼盘项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场销售前景等,从源头上遏止“假个贷”的产生。最后,要加强对个人客户的资信审查,及时做好风险预警工作。

    可以预见,经过不懈地努力,在不久的将来,一个更加健康、繁荣的房地产金融市场将有力地促进我国房地产业和金融业的共同发展,并对我国国民经济的快速发展起到重要的支持作用。

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