□本报记者于兵兵
[关键词一:冲动]
用“冲动”一词来形容海外基金当初进入中国房地产市场的状态,大多数基金管理者也许并不同意。正如荷兰ING中国区投资总监蔡丽丽所言,只是有几家大的海外基金在较短的时间里同时发生了收购或投资的案例,市场才对海外基金有了“山雨欲来”的感觉。
但若不是中国房地产市场的日益蓬勃且有利可图,也不会有这么多海外基金纷至沓来。毫无疑问,从2004年起,海外基金进入中国房地产市场的速度和规模正以几何级的方式递增。一边是基金从业者奔走于各种论坛,推广海外基金的投资流程和对市场可能起到的支持作用;另一边,各种物业被海外基金收购的信息也随之不停地传出。
一份来自上海某咨询机构的数据是,2004年外资进入中国房地产市场的总额只有几亿美元,而2005年已经倍升,且约有70%是于调控政策出台之后的2005年下半年进入的。
进入2006年,尽管中国房地产市场的政策调控如火如荼,但海外基金的投资热情依然不减。在2006年3月举行的一次投资峰会上,50多只来自北美、澳大利亚、日本、泰国乃至中东地区的海外基金在上海亮相,它们中间不仅有投资中国多年的大鳄,也包括GE、IN-VESCO、Latitude Capital以及ABP退休基金等一些新面孔。
“今年进入中国的海外基金所代表的投资总额将是一个天文数字。”一家投资公司总裁称,“中国的宏观调控控制了房地产市场的融资渠道,这给了海外基金进入的空间,大多数海外基金已经着眼预见5年后的市场收益。”
[关键词二:博弈]
海外基金是逐利资本,这一点毋庸置疑。在外资粉饰良好的“长期投资”的说辞下,其短期套利的心思在市场看来是再明白不过。
近两年被海外基金收购的物业究竟会在何时、以怎样的收益效果被海外基金吐出?以往的案例可以给出借鉴:上海网球俱乐部公寓是荷兰ING1999年进入上海的招牌产品,一期只租不售,二期则于2005年3月开始公开发售,投资回报率达到12%。不少业内人士也指出,大基金所谓的长期持有的真实目标也许都会在3年至5年后开始显现。
面对中国市场的置疑,海外基金需要做的另一个重要解释是热钱炒汇嫌疑。“因为看好人民币升值,我们在中国就是做短期投资。”进入2005年,在人民币升值预期的进一步带动下,大大小小的基金开始潮水一样涌入,其中一些小基金毫不掩饰真实想法。
当然,大多数大型基金并不愿意承认其投资策略中包括人民币升值的投机目的。大摩执行董事Garth Peterson介绍,房地产基金的投资要求是只关注房地产行业内的升值空间,并通过对冲的方式规避汇率的不稳定性。具体做法是在确定一个投资项目之前就锁定一个出手时的汇率,以此评估投资的利润率和可行性———Garth Peterson的话相当玄妙,但他其实并没有否认其他负责汇率考量的部门将汇率的投资收益作为投资指标上报决策层。
但也许对于大量的外资而言,他们也有自己的委屈。在目前的国际经济环境下,资金流动性过剩不仅是中国的问题,也是世界的问题。当大量的养老、保险基金没有更多更好的投资渠道,流入中国房地产市场似已成为一种必然选择。
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