◆契税:
指当房地产所有权发生转移时,就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让;土地使用权转让包括出售、赠与、交换;房屋的买卖;房屋的赠与;房屋的交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税 收的性质和作用外,还具有证明房地产产权转移合法性的作用。交纳契税也是购房者应尽的义务之一。
◆契税的计算:
仅从公式上看,计算契税税额很简单:应纳税额=计税依据×税率。但对计税依据、税率的理解需要做适当说明。计税依据根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定,包括:1、国有土地使用权出让,土地使用权出售,房屋买卖为成交价格;2、土地使用权赠与,房屋赠与由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定; 3、土地使用权交换,房屋交换为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理且无正当理由的由征收机关参照市场价格核定。
至于契税的税率,自建国以来已经几经变迁。1950年颁布的《中华人民共和国契税条例》中曾规定的契税税率是6%。该条例已于1997年 10月 1日废止。目前执行的是 1997 年颁布的新的《中华人民共和国契税暂行条例》。考虑到中国的房价水平与人均年收入之比为 12: 1到 10: 1甚至更高,这与发达国家和发达地区的 5: 1到 3: 1有很大差距。其原因是过高的房价和长期低工资政策形成巨大的价格剪刀差。在低收入家庭无力购房和中等收入家庭贷款购房的前提下,契税征缴成交额再定为 6%实在差强人意。所以,新颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定,税额自 1997年 10月 1日起已调整为 3%~5%。各省、自治区、直辖市可以根据本地的情况自行略有浮动。具体北京地区所征契税税率规定为如房屋建筑面积在 120平方米以下的按成交价的 2%缴纳;如房屋建筑面积在 120平方米以上的按成交价的 4%缴纳。
◆契税的减免:
根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定,符合下列情况之一的可以减征或免征:
1、家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征;
2、职工按规定第一次购买公有住房的免征;
3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的酌情予以减半或免征;
4、财政部规定的其他减征、免征契税项目。
为了配合国家住房制度改革,启动房地产市场,经国务院批准,财政部、国家税务局于 1999年 7月 29日颁布了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字〖 1999〗 210 号)对房地产市场有关税费做出了新的规定:
1、个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。
2、关于空置商品房税收,为了加快住房资金周转降低金融资产风险,对积压空置的商品房销售时应缴纳的营业税、契税, 2000年底前予以免税优惠(限于 1998年 6月 30日以前建成、尚未售出的商品房)。
3、根据《中华人民共和国契税条例细则》经县级以上人民政府批准,城镇职工第一次购买公有住房且所购面积在国家规定的标准面积以内的可以免征契税。对于所购面积超出国家规定的标准面积以外的部分按规定缴纳。
◆契税的缴纳程序:
契税的纳税义务发生时间(注意:可不是缴纳税款的时间)为您签订土地房屋权属转移合同的当天或您取得其他土地房屋权属性质凭证的当天。(来自:www.dichanshequ.com)自纳税义务发生之日起 10日内,您应向土地房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
目前在实际执行中,缴纳契税与立契过户一般是在房屋所在地的房地产交易所同步办理。在办理立契过户的过程中,需买房人携带购房合同、结算单、身份证
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