◆个人住房贷款
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。
◆个人住房贷款的种类
目前,个人住房贷款一般有委托贷款。自营贷款和组合贷款三种。
个人住房委托贷款指银行根据公积金管理部门的委托,以公积金存款为资金来源,按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款(来自:www.dichanshequ.com)。
个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。
个人住房组合贷款指以公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通怯房的贷款,是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。
◆住房按揭贷款
按揭贷款是住房担保贷款的一种。是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买往房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。
◆办理个人住房贷款业务的银行
经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行都可以办理。
◆个人住房贷款发放对象
个人住房贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人,即年满18岁的公民。
◆申请个人住房贷款需具备的条件
申请个人住房贷款需具备以下条件:具有城镇常住户口或有效屠留身份;有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;具有购买往房的合同或协议;不享受住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款;享受住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;有贷款办认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;贷款人规定的其它条件。
◆申请个人住房贷款的大致程序
大致程序为:向银行提出贷款申请,银行审查同意后签订贷款合同和担保合同,按要求到当地房地产管理部门,保险公司。公证等部门办理抵押登记、保险和公证手续,再到银行办理贷款手续。
◆申请个人住房贷款需提供的材料
申请个人住房贷款应向银行提供下列材料:身份证件(指居民身份证、户口本和其它有效居留证件);有关借款人家庭稳定的经济收入的证明(来自:www.dichanshequ.com),符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件;抵押物或质物清单。权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;有关部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;申请住房公积金贷款的,需持有住房公积金管理部门出具的证明;贷款人要求提供的其它文件或资料。
◆个人住房贷款的发放数量
个人住房贷款发放的数额,不享受住房补贴的,一般按拟购住房价值扣除其不低于房款30%的首期付款后的数量确定;享受住房补贴的一般按个人承担部分的刀%确定。住房公积金贷款额度不超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。
◆个人住房贷款的担保方式
个人住房贷款采用抵押、质押、保证和抵押(质押)加保证四种担保方式。
抵押贷款方式是指贷款银行以借款或第三人提供的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。
质押贷款是指借款人或第三人将符合规定条件的权利凭证交由贷款银行占有,贷款银行以该权利作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。
保证贷款方式是指贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人或个人作为保证人而向其发放贷款的方式。
抵押(质押)加保证贷款方式是指贷款银行在借款人或第三人提供抵押(质押)的基础上,同时要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。
◆可作为个人住房贷款的抵押物
抵押人所有的房屋和其它地上定着物。
抵押人依法取得的国有土地使用权。
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◆申请个人住房贷款需办理的手续
申请个人住房贷款还需在保险公司。公证部门和当地房地产管理部门办理保险。公证和房产抵押登记等手续。
◆个人住房贷款的提取
贷款的提取主要有以下两种方式:
A.直接提款。借款合同生效后,借款人按照合同约定的用款计划,将所借款项直接转入其在贷款行开立的存款户。
B.专项提款。借款合同生效后,由借款人委托贷款行按借款合同约定的时间,将借款一次或分次转入售房单位或开发商在有关银行开立的存款户内。采取专项提款方式的借款人,在提取贷款时,必须向贷款行提供有关合同。协议付款通知等凭证。
用住房公积金发放的贷款,采取专项提款方式。
◆个人住房贷款的偿还
偿还贷款本息的方式由借贷双方商定,并在借款合同中载明,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的,按月归还贷款本息,一般有:
月均还款法。贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。
累进还款法,贷款期内,逐年或每隔儿年按一、定比率递增还款额,但每年或某几年内各月均以相等的额度偿还贷款本金和利息。
◆办理个人住房贷款的注意事项
按期归还贷款本息。
不提供虚假文件或资料
未经贷款银行同意,不将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让赠与或重复抵押。
不擅自改变贷款用途,挪用贷款。
配合贷款银行对贷款使用情况进行监督检查。
不与其它法人或经济组织签订有损贷款银行权益的合同或协议。
保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权时,借款人要按贷款银行的要求落实新保证或新抵押(质押)。
◆各银行办理个人住房贷款的具体手续
各银行办理个人住房贷款时,可根据《个人住房贷款管理办法》制定具体实施细则,具体手续可以有所不同。例如中国工商银行广西区分行个人住房贷款操作程序如下:
开发商与银行签订个人住房贷款协议;
购房者向开发商提交借款申请;
开发商列出借款人名单及有关资料交中国工商银行;
中国工商银行根据清单及有关材料进行贷款前调查核实;
银行认可的借款人先将不低于刀%购房款交到工行指定开发商的帐户;
借款人将与开发商签订的购房合同及缴款收据办理评估。保险、登记手续;
借款人与银行签订借款合同,银行将贷款转入开发商的存款帐户。
开发商将借款人的房产证及他项权证交工行抵押保管;
借款人逐月归还贷款本息,贷款还清后,银行退回房产证并注销抵押登记。
*以上程序会因地域或时段而有所变化
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