房地产开发经营的基本过程

房地产开发经营的基本过程提要：项目规划根据国家和北京市有关城市规划的规定,在北京市城市规划区内开发建设的项目

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　　房地产开发经营的基本过程

　　房地产开发经营是一个复杂的程序，基本过程如下：

　　1.项目立项及企业审批

　　开发立项，是房地产开发商投资构想付诸实施的第一步，在以后的每个开发环节，都需要在本阶段取得的政府主管部门的批准文件。对于房地产专营和兼营公司独自开发的项目来说，在本阶段的主要任务是：起草并向市计委报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报市计委审批获准后,项目即取得年度预备项目资格。

　　新成立的开发企业,在本阶段除以上任务外,还须办理企业注册登记和税务登记事宜。涉外开发企业,在企业登记之前,必须签定合资或合作合同、章程报送市经贸委审批,领取外商投资企业批准证书,并到外汇管理部门备案,办理外汇帐户开户手续。

　　2.项目规划

　　根据国家和北京市有关城市规划的规定,在北京市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划主管部门办理项目规划的申报手续,在取得“两证一书”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书)后,方可开工建设。在已开发使用的城镇国有土地范围内,项目规划申报的基本步骤如下：

　　(1) 在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门在要点通知书中对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,作为计划部门进行批复时的参考依据;

　　(2) 在项目建议书批复后,开发商可向规划局申报项目选址、定点,即向申请单位下发选址规划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见,并可同时下达规划设计条件;

　　(3) 规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达的,委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审定申请;

　　(4) 通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件;

　　(5) 开发商依据审定设计方案通知书和可行性研究报告批复,并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件;

　　(6) 申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。

　　3. 土地使用权取得

　　开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,即可办理取得土地使用权的手续。根据<<城市房地产管理法>>的有关规定,房地产开发用地的取得方式有两种：出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。

　　4. 征地、拆迁

　　征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。该工作在领取建设用地规划许可证后即可进行。拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。该工作在取得建设用地批准书或土地使用权证件后可提出申请。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。

　　5. 工程建设

　　工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收,达到客户可以住用程度的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续是：

　　在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划；同时，可与”四源”供应单位签订供源协议,按规定支付有关费用。此后,向市建委提出申请开工报告,填报建设开工审批表;到市招标投标管理办公室,办理招标批准手续,选择施工单位;到工程建设质量监督总站(站),办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行综合验收。

　　6. 房地产经营

　　房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的物业中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的许可证件之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。

　　7. 物业管理

　　物业管理,是开发商在房地产交付使用后,在房屋设备维护,营造安全温馨住用环境等方面,向房地产住用者提供的社会化，专业化管理服务，它是衡量开发商提供的房地产品整体素质的重要条件。开发商在向建设主管部门申请进行综合竣工验收之前，必须落实物业管理的机构和措施。物业管理,可以委托给取得行业主管部门(北京市国土资源和房屋管理局)资质认定证书的专业性物业管理公司进行，也可以由开发商自己组建管理机构实施。组建物业管理机构，必须先向行业主管部门申请资质审查，获准即可向工商管理部门申请企业注册登记，领取工商营业执照后，方可从事物业

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