物业税知识篇

物业税知识篇提要：物业税的开征有利于改变目前房地产税征收的混乱和不合理局面，有利于内外税制的统一和规范，有利于完善财产税税制建设

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　　物业税知识篇

　　什么是物业税

　　物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

　　从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。

　　物业税的功能

　　物业税的开征有利于改变目前房地产税征收的混乱和不合理局面，有利于内外税制的统一和规范，有利于完善财产税税制建设，有利于保证地方政府的财政收入来源和财政收入水平，使税收制度和财政体制更能体现效率和公平。但我们不能期望通过物业税的制度设计来达到调控房价的目标。

　　从理论上讲，房地产税和房地产价格调控是两个不同领域的问题。前者属于公共劳务的分摊，后者则属于物品的资源配置。房价过高与政府对土地使用权的垄断、市场供求和某些炒作有关，与房地产税并没有直接的关系。

　　开征物业税的前提条件

　　①开征物业税势必要免除土地出让金，那么现行的土地出让制度就要推倒重来。

　　②从物业税与现有税费之间的关系来看，物业税属于财产税，其征收必然主要采取个人申报的方式，而在现行体制约束下，人们自觉报税的可能性恐怕微乎其微，政府查税的难度和成本也会非常高；

　　③物业税的推出，涉及法律的问题。虽然物业税的开征争论了很久，但是始终处于一个研究阶段，到目前为止还没有出台关于物业税征收方面的法律，这从技术上来讲，就存在着很大的操作问题。

　　世界各地的物业税

　　综观全球，征收物业税的目的可以分为两大类：第一类是为了提高土地和房产的使用效率，防止各类投机行为，例如，韩国、法国等；第二类是为了增加政府财源，改善公共福利，例如，美国、加拿大等。还有一些国家和地区征收物业税的目的综合了上述二类，兼而有之，例如，日本、香港特区等。

　　中国香港：如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。

　　中国台湾：按台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。

　　新加坡：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。

　　日本：日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。

　　韩国：该国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。

　　美国：不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。

　　法国：不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。

　　奥地利：不动产税/物产税，房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。

　　世界经验、国际通行

　　物业税之所以产生，究其本源，乃是因为政府——或者说国家——对物业的持有者提供了公共服务，比如政府保护了房产持有者占有、使用、收益和处分其财产的权利，同时排斥他人对该项财产的各种非法威胁。政府支持财产所有人对资源的控制，法律可以有预期地惩罚各种针对财产的暴力、欺诈和其他违反所有权规则的行为。也正是在这个意义上，大卫·休谟认为，私有财产是由政府权力用公共经费认可并维护的垄断。因此，作为享受了公共服务的物业持有者，就应为持有该项财产向政府纳税，也正是从这个角度而言：无税收则无财产。

　　“私有财产”入宪的必然

　　同理，在中国，如果房产的持有者享受了政府提供的各项公共服务，法律制度保护了私产的持有者免受各种非法的侵入和威胁，那么他就该为此纳税。中国为什么在相当长一段时间内没有物业税？就是因为在相当长一段时间内中国人并不存在真正意义上的受法律保护的私产，因此，物业税的开征也就提不上议事日程。但在今日，情况发生了重大的变化：宪法中规定了“公民的合法的私有财产不受侵犯”，物权法也对该原则做了具体和细致的规定，因此，开征物业税应该提上议事日程。物业税的征收，将是对私产入宪的肯定，同时也是物权法的重大配套工程。

　　即使开征，争议仍多

　　但是，物业税作为一项受众面极广的财产税，它的开征不仅仅需要解决前提性的理论难题，同时还有待于各种法律细节的厘定。理论的难题在于，在当下中国的土地都是国家所有的前提下，如何对个人所持有的不到70年的房产纳税，理论依据何在？技术上的细节也存在很多，比如，物业税的起征点是多少，税率是如何确定？该怎样确定物业的价值？如何协调物业税和现有的各种税费的关系？如此等等具体问题，都有待于在今后一一厘清，而不是在朝夕之中所能决定。

　　开征物业税，抑制房地产投机？

　　物业税有助于平抑房价，这好似绝大部分学者论证物业税的逻辑起点，而这个论点在当时中国楼市高潮迭起、涨声一片的背景下也高度契合政府调控房地产市场的主观愿望。于是，有支持开征物业税可以平抑房价的学者就开始大造舆论声势，他们认为：过低的持有房产的成本，导致投机性的房产投资行为不断增加，从而引起房地产价值非理性繁荣。而通过物业税，由房产持有者对其所持

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