第一条 为建立、完善城市住宅区业主自治管理与物业管理 企业专业化管理相结合的社 会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范城市住宅区业主委员会的运作，发挥业主委 员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，根据国家及省有关城市住宅 区物业管理的法律法规和《江苏省城市住宅区物业管理办法》（省政府第141号令）规定， 制订本办法。
第二条 本办法所称业主，是指城市住宅区内各类房屋的所有权人。
本办法所称业主委员会，是代表物业管理区域全体业主和物业使用人合法权益 的自治组织。
业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。物业管理区域的范围，由市、县人民政府按照 房屋与公共设施的相关情况划定。
第三条 本办法适用于本省行政区域内的所有的城市住宅区业主委员会。
第四条 江苏省建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门，负责全省业主委员会的指导、监督工作。
各市、县（市）建设（房产）行政主管部门是所在地的物业管理行政主管部门，负责对 本市、县（市）业主委员会的指导、监督及管理工作。
第五条 凡是实施物业管理的住宅小区（含别墅、公寓，下同），均应成立 业主委员会，实行业主自治管理。
新建住宅小区在竣工交付使用后，入住率或销售率达到60%时，应及时成立业主委员会。
原有住宅小区，应已实施物业管理前成立业主委员会，然后由业主委员会在政府主管。部门 指导下选聘物业管理企业承担物业的管理服务事项。
第六条 业主委员会产生程序如下：
（一）由住宅区开发建设单位或物业管理企业向所在地物业管理行政主管部门申请成立 业主委员会，并提交本物业区域业主清册、物业清册。
所在地物业管理行政主管部门牵头成立业主（代表）大会筹备委员会（以下简称筹委会 ），等委会成员由所在地
（三）物业规模较大、业主人数较多的区域，可以幢为单位建立业主小组。在筹备委员 会的协调、组织下，每幢房屋业主，按物业面积比例选举产生本幢业主小组。
业主小组3-5人，视每幢业主人数而定。业主小组应协商推荐小组长1人，具体牵头负责 本幢房屋共用设施设备的管理、维修及养护的经费的筹集、分摊等事宜。业主小组长是本幢 房屋业主的当然代表，参加本区域业主（代表）大会。
（四）筹委会主持召开首届业主（代表）大会，通过业主委员会选举办法并选举产生首 届业主委员会委员，讨论、修改《业主委员会章程》及《业主公约》。《业主委员会章程》 （示范文本）附件1，《业主公约》（示范文本）见附件2。
（五）由所在地物业管理行政主管部门组织召开首次业主委员会会议，选举产生业主委 员会主任、副主任。
（六）当选的业主委员会，15日内报请所在物业管理行政主管部门登记备案并按第十一 条规定提交有关材料。
（七）业主委员会自所在地物业管理行政主管部门登记之日起成立。
第七条 业主资格应以业主所持有的房屋所有权证为依据进行确认。暂未办 证的，以经房地产主管部门鉴证有效的商品房购销合同为准。
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第八条 业主委员会候选人资格：
1、须是本物业区域内业主；
2、遵守国家法律、法规、规章和业主公约；
3、热心公益事业，责任心强；
4、具有完全民事行为能力；
5、有一定的工作经验、组织协调能力。
第九条 业主（代表）大会，应当有过半数业主（代表）出席。业主（代表 ）大会，大会作出的决定应当经全体业主（代表）过半数通过。
业主（代表）大会的表决可用投票方式或其他方式，各类物业按建筑面积每十平方米为 一票；不足十平方米的，五平米及五平方米以上为一票，不足五平方米的不计票。住宅区也 可发选择每户一票的方式。
业主（代表）大会至少每年召开一次。遇物殊情况，以20%以上业主（代表）联合提议 或经业主委员会研究决定、可以临时召开业主（代表）大会。
业主（代表）大会行使下列职责：
（一）审议、通过业主委员会章程、业主公约；
（二）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告，改变或撤消业主委员会不适当的决定，监督 业主委员会的工作；
（四）批准本物业区域的物管理委托合同；
（五）听取和审议维修基金的预决算报告，监督维修基金的管理与使用；
（六）决定有关本物业管理区域全体业主物业权益的其它重大事项。
第十条 业主委员会由物业管理区域内的业主和物业使用人代表组成，组成 人数为单数 ，可以依据物业规模、业主
第十二条 业主委员会应当负责业主委员会章程、业主公约的起草、修改工 作，并提交业主（代表）大会批准。
业主委员会应按章程行使下列职责：
（一）召集和主持业主（代表）大会，并向大会报告工作；
（二）按规定选聘、续聘物业管理企业，并与之签订物业管理委托合同，提交业主（代 表）大会批准。
（三）审议物业管理企业制定的对本物业的年度管理计划及物业管理重大措施；
（四）协调业主、物业使用人与物业管理企业间的关系；
（五）督促业主和使用人按时交纳物业管理服务费；
（六）审议物业维修基金的筹集、分摊、管理与使用；
（七）业主（代表）大会依法赋予的其他权利。
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