东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则(2009)

东府〔2009〕42号
东莞市人民政府
二○○九年四月十五日
为贯彻实施《东莞市已建房屋补办房地产权手续总体方案》(以下简称“《总体方案》”)精神,妥善解决历史遗留用地问题,保护土地权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《广东省实施〈土地管理法〉办法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》以及《土地登记办法》等法律和规范性文件,结合我市实际,制定本实施细则。
一、适用范围
凡属于2008年5月28日之前已建成,在本市行政区域和市城市管理综合执法局备案台帐范围内,同时符合以下基本条件要求的已建房屋(不包括私人住宅和商品房),在补办土地权利证书过程中,适用本细则。已建房屋申请补办土地权利证书基本条件:
(一)不违反土地利用总体规划;
(二)不违反城镇总体规划,不违反生态控制线规划要求(特殊情况经专项评估且经市镇两级会审会办批准的除外),与道路网络规划不冲突、与重大公共和公建基础设施规划不矛盾的;
(三)不在水利工程管理范围内(尚未确权为国家所有的除外);
(四)经房屋安全鉴定机构鉴定其房屋安全状态不属于C、D类(其中C类是指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求,局部出现险情,构成局部危房;D类是指承重结构承载力已不能满足正常使用要求,房屋整体出现险情,构成整栋危房)的(此条款仅限需将地上建筑物与土地使用权捆绑公开交易时适用);
(五)经勘察不存在(包括整改后)消防安全隐患的(此条款仅限需将地上建筑物与土地使用权捆绑公开交易,且经规划部门审核消防间距不符合要求时适用);
(六)没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的;
(七)土地及地上建筑物权属没有争议的;
(八)按有关规定,已建房屋业主愿意在补办相关手续过程中,缴交相关规费和罚款的。

www.dichanshequ.com 二、机构设置
市政府成立“东莞市已建房屋补办房地产权手续工作办公室”(以下简称“市工作办公室”),设在市房产管理局,
具体负责日常有关工作。办公室主任由市政府黎达潮副秘书长担任。
各镇街参照市的做法,成立相应的已建房屋补办房地产权手续工作办公室(以下简称“镇街工作办公室),设在规划建设办。由镇人民政府(街道办事处)镇长(主任)牵头负责,办公室主任由镇街分管城建工作的领导担任。要求各镇街结合实际,于本细则下发的15个工作日内,制定本镇街的具体操作指引,指导各村(居)辖区范围内的已建房屋业主尽快开展相关工作。
三、土地权利证书类型
土地权利证书一般可分为以下两种类型:一是《国有土地使用证》;二是《集体土地使用证》。
(一)《国有土地使用证》
1、办理对象:申请使用国家所有土地的单位。
2、证件特点:该用地的所有权为国家所有,但用地的使用权属于该用地单位。
3、征地手续:根据《总体方案》精神,属于1999年1月1日之前建成的,可按1988年实施的《土地管理法》执行,100亩以内的征地手续由市政府审批,无需办理农地转用手续,但占用耕地的,需由镇街落实耕地占补平衡工作;1999年1月1日之后建成的,按1998年修订的《土地管理法》规定,必须以批次报批方式报省政府审批农地转用和征地手续。
4、根据供地方式具体可以划分为以下两种类型:
(1)符合《划拨用地目录》的,即以行政划拨方式取得国有土地使用权。包括:国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地,以及法律、行政法规规定的其他用地等。划拨土地使用权具有以下特点:一是划拨土地使用权没有期限的规定;二是划拨土地使用权不得转让、出租、抵押,即不得流转(来自:www.dichanshequ.com);三是土地使用者不需要使用时,由政府无偿收回土地使用权;四是对划拨土地使用权用途不得改变,要改变用途要经批准,并重新签订合同等。以划拨方式取得土地使用权的单位,利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的,其土地用途和使用权人可暂不变更。
(2)以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权,可分为招拍挂出让和协议出让两种形式。出让是指国家将一定年限内的土地使用权出让给土地使用者,由土地使用者一次性向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。土地使用权出让的年限,由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定,国家规定出让最高年限为:工业用地50年(注:目前国家规定我市工业用地最低出让价为384元/平方米);教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。根据《总体方案》精神,明确:于2006年8月31日之前建成的工业项目,以及于2002年7月1日之前建成的经营性项

www.dichanshequ.com 目(包括商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆等经营性用地),公示后可以协议方式出让;于2006年8月31日之后建成的工业项目,以及于2002年7月1日之后建成的经营性项目,要求将建筑物作价与建设用地使用权捆绑入市,以招拍挂出让方式公开交易;其他建设项目,可以直接协议方式出让。
(二)《集体土地使用证》
1、办理对象:申请使用农村集体所有制土地进行非农业建设的单位。
2、证件特点:一是用地所有权属农村集体经济组织;二是用地既可以是所属的农村集体经济组织使用,也可以流转出让给其他用地单位使用。
3、转用手续:图斑为农用地或未利用地的,由镇街先以批次报批方式报市政府审批农地转用手续后,再办理供地手续。图斑为建设用地的,可直接办理供地手续。
4、具体分类:按照用地使用权可以划分为两种类型。
(1)以集体自用方式取得集体建设用地使用权,即该用地的所有权和使用权均属于农村集体所有。具体包括以下几种用地情形:一是兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地;二是乡(镇)村公共设施和公益事业建设使用农村集体所有的土地。三是根据《总体方案》精神,按照集体自用方式用于经营性用途的。
(2)以集体建设用地使用权流转方式取得建设用地使用权,即该用地的所有权属于农村集体所有,但经过流转出让后,其使用权属于所有权以外的其他单位。根据规定,集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的(不得开发商品住宅),应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法,通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。集体建设用地使用权流转出让的,需由已建房屋业主与土地所有权单位双方协商并签订《集体建设用地使用权流转出让合同》确认,但不得高于国家规定的出让最高年限,具体为:工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
四、运作规程
(一)已建房屋业主补办土地权利证书模式
为进一步提高土地权利证书补办效率,按照《总体方案》提出的要求,已建房屋业主在补办土地权利证书过程中,不需本人亲自前往市镇两级各有关职能部门办理相关具体手续,只需向属地镇街工作办公室提出申请,经审核同意受理后由属地镇街工作办公室统一负责代办(缴费及签订国有建设用地使用权出让合同环节除外);已建房屋业主应对所填报和提交的各项资料的真实性负责,并承担相应的后果。
(二)市镇两级运作总体模式
按照两级负责、集中受理、统一审核的运作流程,总体上分为以下四个步骤:
第一步,属地镇街工作办公室组织镇街各有关职能部门进行初审或会审会办。符合补办条件的,加盖“同意补办”及镇街工作办公室公章后报送市工作办公室;不符合补办条件的,退回已建房屋业主,作办结处理。
第二步,市工作办公室组织市各有关职能部门进行复核或会审会办。符合补办条件的,加盖“同意补办”及市工作办公室公章并报经市府办确认后,退回属地镇街工作办公室,由其代已建房屋业主统一前往各有关职能部门补办相关具体手续;不符合补办条件,退回镇街工作办公室,作办结处理。
第三步,镇街工作办公室

www.dichanshequ.com 前往各有关职能部门补办相关具体手续,待相关手续补办齐全后,由镇街工作办公室前往市国土资源局申请核发土地权利证书。
第四步,市国土资源局核发土地权利证书后,镇街工作办公室前往领取并转交已建房屋业主。
(三)镇街初审或会审会办具体规程(按照先后顺序依次排列如下)
1、已建房屋业主向属地镇街工作办公室提出申请并按照本细则的要求提交相应资料后(资料应包括补办土地权利证书的必备资料及补充资料中办理规划手续的相关资料),先由属地镇街工作办公室进行审核(主要审核三项内容:一是已建房屋是否纳入市城市管理综合执法局建立的备案台帐内;二是根据已建房屋申请补办土地权利证书的类型,对照本细则确定的所需资料,确定已建房屋业主提交的资料是否齐备;三是初步审核已建房屋业主提交的资料是否真实有效)。经初审,符合补办条件的转入下一办理环节,不符合补办条件的不予受理。

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