物业管理企业的法律性质与资格管理制度
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
【释义】 本条规定了物业管理企业的法律性质与资格管理制度。
物业管理企业是从事物业服务的企业。关于物业管理企业的法律性质,《条例》作了明确的规定,即物业管理企业是独立的法人。也就是说,非法人的企业不能从事物业管理业务。依据这一规定,独资企业与合伙企业由于不具备法人资格,依法就不能再从事物业管理活动。依据《民法通则》的规定,法人应当具备下列条件:
(1)依法成立;
(2)有必要的财产和经费;
(3)有自己的名称、组织机构和场所;
(4)能够独立承担民事责任。除上述条件外,设立企业法人还应当遵守有关的法律、法规的规定设立。
目前,最为常见的法人形态的物业管理企业是物业管理公司。设立物业管理公司应当遵守《公司法》有关设立有限责任或股份有限责任公司的规定。
本条还规定了对于物业管理企业实行资格管理。我国现阶段对某些企业实行资格管理,其目的就是为了对企业这一市场主体进行规范。在相当大的程度上这是一种市场准入管理,行政机关认为只能允许获得资格的企业进入相关的市场从事经营活动。更进一步,营业资格通常还区分不同的等级,企业往往只能从事与其资格等级相适应的经营活动,而不能超越等级经营。对企业实行资格管理是我国的一个特色。
目前,我国由房地产管理部门对物业管理企业实施资质管理,房地产管理部门审批物业管理企业的资质等级,颁发资质等级证书。建设部制定了专门的《物业管理企业资质管理试行办法》。该办法规定:建设部负责全国物业管理企业的资质管理工作,省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局负责本行政区域物业管理企业的资质管理工作。根据建设部的《物业管理企业资质管理试行办法》,物业管理企业划分为四个等级。即:一级、二级、三级和临时资质。它们的评定标准分别如下:
资质一级:
(1)注册资金500万元以上;
(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书;
(3)管理两种类型以上的物业;
(4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是:A.多层住宅200万平方米;B.高层住宅100万平方米;C.独立式住宅(别墅)15万平方米;D.办公楼字、工业区及其他物业50万平方米;
(5)20%以上的管理项目获得全国物业管理示范项目或省级物业管理示范项目称号;
(6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
(7)建立了维修基金管理与使用制度。
资质二级:
(1)注册资金300万元以上;
(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书;
(3
资质三级:
(1)注册资金50万元以上;
(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人。企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,50%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书;
(3)有委托的物业管理项目;
(4)具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
(5)建立了维修基金管理与使用制度。
临时资质:新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取(临时资质证书)。物业管理企业在领取(临时资质证书)后,方可从事物业管理业务。《临时资质证书》有效期为1年。有效期满后,物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的,物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。
物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。按照申请的资质等级分别由不同级别的建设部门审批。申报资质等级时应当提交下列材料:
(1)物业管理企业资质等级申报表;
(2)营业执照复印件;
(3)建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员专业技术职务资格证书复印件;
(4)管理委托合同复印件;
(5)物业管理业绩材料;
(6)企业上一年度财务审计表。
同时,《物业管理企业资质管理试行办法》还规定了获得不同资质等级证书的企业应当在其资质等级内从事相应的物业管理活动,甚至于投标、议标活动也有相应的限制。而且,对物业管理企业的资质等级实行动态管理,每两年核定一次。
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