小区、大厦设施设备维修运行控制规程

小区、大厦设施设备维修运行控制规程提要：工程技术部负责对小区"年度设施设备维修、保养计划"进行审核，并在此基础上编制公司"年度设施设备维修、保养计划

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　　小区、大厦设施设备维修运行控制规程

　　1目的

　　对设备的维修及维护保养进行控制，确保其处于良好的运行状态，满足正常的运行需要。

　　2适用范围

　　适用于小区/大厦公用设施设备的保养、维修及事故处理过程的控制。

　　3引用文件

　　《设施设备综合控制程序》

　　4术语和定义

　　应急维修：设备在使用过程中发生故障或损坏，为尽快恢复其功能而采取即时的非计划预定的修理活动。

　　返修：对于不合格的产品所采取的措施，使其能满足预期的使用要求。

　　返工：为使不合格产品满足规定所要求而采取的措施。

　　5职责

　　5.1工程技术部负责设施设备维护、维修的控制和管理。

　　5.2维修中心、各小区维修组负责责任范围内设施设备的维护、维修与管理。

　　5.3常务副总经理负责"年度设施设备维修、保养计划"的审核与批准。

　　6程序要求

　　6.1维修流程图（附后）

　　6.2维修计划的制定

　　6.2.1维修中心、小区维修组负责制定本小区"年度设施设备维修、保养计划"。

　　6.2.2工程技术部负责对小区"年度设施设备维修、保养计划"进行审核，并在此基础上编制公司"年度设施设备维修、保养计划"。

　　6.2.3常务副总经理负责公司"年度维修、保养计划"的审核和批准。

　　6.2.4维修、保养计划有多项内容

　　具体内容包括：

　　a)根据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限，维护保养内容及质量标准；

　　b)根据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限，维护保养内容及质量标准；

　　c)根据公司现有技术力量和操作能力，确定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单；

　　d)年度计划分解，工时测算，及维护保养的时间安排。

　　6.3设备维护保养工作的实施

　　6.3.1设备的日常维护

　　6.3.1.1设备的日常维护保养由操作人员负责，应做到：整齐、清洁、润滑和安全。

　　6.3.1.2设备应加强日常维护保养

　　维修保养内容包括：

　　a)擦拭、清洁机器外表；

　　b)紧固外表易松动部位；

　　c)检查外部零件及电气部分的完整性。

　　6.4.2设备的定期维护

　　6.4.2.1设备的定期维护由维修人员负责完成。设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容。

　　6.4.2.2定期维护包括多项内容

　　定期维护的主要内容有：

　　a)彻底清洗、擦拭机器内外；

　　b)检查、调整各部件配合间隙，紧固摆动部位，更换个别易损件；

　　c)清扫、检查、调整电器线路及装置；

　　d)疏通油路，添加润滑剂。

　　6.4.2.3定期维护分多个类别

　　具体分类有:

　　a)一级保养

　　"一保"的作业内容就是对设备进行内部清洗，沟通油路，调整配合间隙，紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查，一保工作具有一定的技术要求，其保养工作应在维修工的指导下，由操作员完成。

　　b)二级保养

　　"二保"的作业内容除了一保的全部作业外，还要对设备进行局部解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零件，排除异常情况和故障，恢复局部工作，检查并修理电气系统等。

　　6.4.3重要设备的维护

　　6.4.3.1配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是小区的重要设备。

　　6.4.3.2重要设备应由工程技术部制定详细的维护保养规程。

　　6.4.2.3重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容

　　具体内容包括:

　　a)重要设备长期停用，应定期进行擦拭、润滑及空运转；

　　b)重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必须严格规定使用，不得随意代用；

　　c)重要设备需用的备件要根据供应情况优先准备。

　　6.4.4设备封存和启封前的维护

　　6.4.4.1设备封存前由使用部门通知工程部，工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。

　　6.4.4.2设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。

　　6.5设施设备维修工作的实施

　　6.5.1日常报修

　　6.5.1.1设施、设备发生故障，小区管理处应及时填写报修单向维修组、维修中心进行报修。根据管理处的报修单，维修组派员维修，具体工作程序详见《日常报修规程》。

　　6.5.1.2注意事项

　　设施设备在维修过程中应注意多个事项包括:

　　a)设备无法修复时，维修组应及时与报修部门联系，并提出处理意见；

　　b)维修人员对急修的赴修反应时间（接到通知到进入现场时间）不超过10分钟。

　　6.5.2巡查维修

　　维修组应安排人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发现的一般故障由巡检人员现场修复，较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报，另行安排检修。

　　6.5.3设备的项修

　　6.5.3.1工程技术部应根据设备的实际情况，对劣化状态已达不到技术要求的项目，按实际需要派员进行针对性的修理。

　　6.5.3.2项修时，一般要进行部分拆卸、检查，更换或修复失效的零部件，从而恢复所修部分的性能和精度。

　　6.5.4设备的大修

　　6.5.4.1设备大修应该认真考虑，并列入年度维修计划。

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