物业辖区房屋建筑保修及维修程序

物业辖区房屋建筑保修及维修程序提要：零修项目，维修班接到通知单后，班长应及时在《派工单》上填写维修内容，并指派人员修复处理

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　　物业辖区房屋建筑保修及维修程序

　　一、保修

　　请参考《接管验收工作手册》

　　二、维修（指保修期满后）

　　1、维修责任

　　①物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。

　　②业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。

　　③凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

　　2、维修保养

　　①计划

　　建筑物清洁保洁、灭白蚁，由分包该项工程的供方制定计划、方案，报品质部审批，审批后的计划，品质部、相关管理处、供方各留一份。计划宜选用开元国际的表格填写。

　　每年初，维修班按公司规定制定土建部分保养计划，填写《房屋建筑保养计划》，报主管主任批准后，实施计划养护。

　　日常零星养护修理，主要通过巡楼护卫员每日巡查及维修人员巡查、业主报告等渠道收集。巡楼护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障，须于当日填写《发现故障通知单》并交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《发现故障通知单》，直接递交给管理处主管主任。

　　新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求，品质部负责设计、编制预算。

　　土建中修、大修计划由品质理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。

　　②实施

　　建筑物的清洁保养由供方按照合同要求、国家有关标准及开元国际有关企标中要求执行，填写相应的清洁记录。

　　管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、开元有关要求，按计划制定的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理，填写《房屋建筑保养记录》。计划养护所需人工应在《房屋建筑保养计划》中安排，实施时不再填写《派工单》。

　　零修项目，维修班接到通知单后，班长应及时在《派工单》上填写维修内容，并指派人员修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告办公室，并说明原因，由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位报告。

　　土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由品质部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质部组织有关人员（相关管理处技术人员、品质部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。

　　③检查

　　计划养护项目施工完毕后，由主管主任组织检查，并签署检查意见。

　　零星项目完工后，由班长进行检查并在《派工单》上签署检查意见。

　　土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处现场监督。工程竣工后，由品质部组织验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、管理处、品质部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。

　　公司品质部每月组织一次月检，发现问题用《缺陷消项记录》通知相关单位。

　　④处理

　　各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。主管人员应定期对维修中发生的问题，分类统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。

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