房地产项目前期研究的重要性

房地产项目前期研究的重要性

    房地产建设项目前期的充分论证，可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。可以说做好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。

    地产公司在项目运作前，首先要考虑项目是否可行，有否有经济效益。犹如商家进货要考虑是否能赚钱。切忌凭一时热情，主观臆断，而要对项目进行全面、周密、准确的研究，然后才能评决策。

一、要考虑整体市场走势及国家的政策、法规.项目确定前，应充分预测市场动向及将来对各类项目的消化能力，并把握政策、资 金流向以及国家财政税务、金融、土地管理、房屋交易等方面的具体规定，使项目在整体运作及大市场承接方面有良好保证。

二、经济分析及经济投入与产出分析

1、建安成本估算，具体包括：
征地费：土地使用权的取得可通过土地出让、征地拆迁、新征土地三种方式。土地出让一般由当地政府负责三通一平工作。可免交一部分城市基础设施配套费；征地拆迁要考虑补偿费及回迁安置费。无论何种方式取得土地都应搞清楚征地范围、道路红线、建筑容积率、绿化率等概念，才能估算土地有效使用面积、实际土地使用价值和楼面地价。

前期工程费：指可行性研究及报批，勘察与设计、三通一平等费用；

建安工程费：指房屋主体工程和附属工程所发生的土建费和安装费;小区基础设施建设费；管理费；借贷款利息。

2、代收费用：是指城市基础设施配套费、固定资产投资方向调节税。
3、房屋销售、交易、中介及广告宣传费用。
4、税收：包括营业税、城市维护建设税、教育附加费、所得税和土地增值税等。
5、其它费用。

上述所列的各种费用应参照国家和当地政府的规定而测算，因而要清楚，才能正确估算。

三、经济地理位置 住宅开发宜选择在市中心区附近，环境优雅、交通便捷、配套齐全的地段；商场则应选择在人流比较集中的繁华地段；酒店应选择游客集中的区域。同时，区位选择上还要考虑城市总体发展规划。有的地段现阶段可能尚未开发，由于纳入当地政府的建设规划，而得到政府的优惠政策与支持，将成为近期热点，对地产公司来说，应看准时机，抓住机遇而进行项目的开发建设。
其次，在项目选择上要考虑本项目在周围项目的地位，或“一枝独秀”或“百花争艳”即在同一地段建设项目中形成“群体效应”。

四、产品要适销对路房地产应根据其不可移动性的特点来研究其销售对象，并通过综合分析政策法规、城市发展、社会经济、市场供求、购买者的承受能力等因素而决定其产品、规模及营销策略。原则上以销定产、以产促销，形成良性循环。可采用项目兴建之前进行预售或定购来决定投资规模，也可采取出租、出卖、转让、抵押等多种形式并举的经营策略。总之，要适应市场、灵活经营，从而降低风险。

五、资金筹在项目开发前，首先要审时度势、量力而行，不要盲目追求高档次、大规模。要根据自身的经济实力确定项目开发的档次与规模；其次在自有开发项目资金多于30％基础上可进行多种渠道融资、贷款、集资，也可积极开展预售业务，预收购房款，进行滚动发展，形成良性循环，保证项目如期建成；另外还可选择一个或几个金融企业实力雄厚的集团或公司做为合作伙伴，共同开发、建设。

    综上所述，房地产前期项目工作尽管有其政策性、法规性、技术性、市场性、经济性等综合性因素，但只要可行性研究切实可行，建筑设计适用、经济，办理施工许可证行之有效，就可大大地缩短项目前期工作周期，节约投资，减少风险，取得极大的经济效益。