中国房地产市场过热问题研究

    所谓市场经济有两个关键的“必要条件”,一是所有权的独立,二是交易双方地位的平等;因为只有“所有权独立”,市场中的双方才能够展开交换。改革开放前,中国一切财产都是公家的,也就无所谓交换。另外,如果没有交易双方地位的平等,一方就可以强迫另一方接受不全理价格,也就不能起到市场优化配置资源的作用,所以,没有交易双方地位的平等,就没有市场经济。我们看一看中国房地产市场,这两个条件一个也没有实现。

    虽然中国政府自1998年就宣布取消福利分房制度,但作为房地产行业最关键的要素土地,一直被各级政府牢牢控制,哪块土地可以开发,哪块不可以开发,每年开发量是多少,都由政府说了算。没有土地所有权的独立,虽然购房人买了房子,但房子下面的土地仍然是政府的,也就是说,你买的房子,你自己没有所有权。“皮之不存,毛将焉附”,这给购房人带来了巨大的“不确定性风险”。比如说,中国住宅用地使用年限为70年,但你以为你能在70年间拥有它的可能性有多大?你可以到大街上看看,还有多少70年前的住宅(除了文物)没被拆除?现实是,

www.dichanshequ.com 随着地方政府“经营城市”的政绩冲动,上世纪80年代的住宅(仅使用20多年)很多都已经面临被拆迁的命运,真正能挺过70年的确属凤毛麟角。有人可能会问:房子是我花了一生的钱买的,有合法的三证,怎么可能说拆就拆呢?的确,房子是你的,但房子不是建筑在空气中的,它所依存的土地是你花多少钱也买不来的,中国的每一寸土地都属于国家(由各级地方政府代为行使所有权)。既然土地是国家的,那么当政府要征用你家所占用的土地的时候,自然是说一不二、合理合法的。2004年和2005年发生在南京仁和嘉园的居民小区公共绿地被暴力强行征用的事实就是很好的证明,虽然你对房产拥有合法的所有权,但政府强拆你的房子也是合法的,这是不是象一个悖论?1991年,北京北辰集团在北京中轴线上开发了一座名为“观天下”的别墅社区,2400多美金/平方的售价在当时实在可以称得上“天价”,当几百户具有相当社会影响力的富豪们陆续搬入他们的家园之后仅仅十年之后,就因为奥运会主体育场选址在此而被“毫无商议”地给拆掉了。2005年,在六朝古都南京,也发生了一件引起市民巨大争议的事件,即盛世华庭将被拆除的消息:1996年,6000元左右/平方米的盛世华庭形成了南京比较早的富人区。可是这些拥有财富、地位、社会影响力,以及房屋合法产权的社会名流,依然面临自己的私人财产得不到保障的尴尬境地,而且原因居然滑稽到“政府要将盛世华庭建成一个商业性休闲娱乐区”,还大言不惭地声称是为了“保护玄武湖”。近几年,全国各地由于拆迁而引发的暴力事件,绝大多数都与房屋产权与土地所有权分离的荒谬制度有关。

    其实,从以上列举的案例就可以看出,在中国所谓的“房地产市场”上,交易的双方是严重不平等的。卖方是拥有亿万财富的开发商,开发商的资本和政府的权力在利益的共识下结成联盟,其强势地位不言自明。而作为交易另一方的普通民众,不但没有土地所有权,没有拆迁的发言权,没有商品房定价的参与权,甚至连真实的售房信息都得不到。明明是欺骗顾客,却自称“销控”;明明是纵容房价,却自称“市场经济,政府不能干涉定价”;明明是托市,却自称为了保障绝大多数拥有住房的百姓的资产不缩水;明明自己大肆建设自建房,却以“政策真空”为由,千方百计地阻挠老百姓的自建房努力。没有“公平”的所谓市场经济,不但起不到优化资源配置的作用,甚至还不如计划经济。其实,这种投机资本和权力结合垄断的“经济怪物”不仅仅只会损害普通百姓的利益,甚至连富裕阶层也无法幸免。前不久传出的哈尔滨“天价医药费事件”、南京“盛世华庭即将拆除事件”都是针对富人开刀的案例。

    那么,这种失败的制度又是如何导致中国楼市的短期繁荣的呢?而它又能撑多久?

    1998年,中国取消福利分房后,除了政府机关和“体制内单位”(利研、高校等)还暗地里建设自建房福利分配外,绝大多数老百姓都被迫只能以“市场的方式”解决住房问题。老南京都能体验到,计划经济时代分的房子大多存在户型单调、不合理,没有像相的社区景观,规划落后等一系列问题,这就使人们改善居住条的愿望空前强烈。另一方面,长期的福利分房积累了大批因资历不够而居住空间狭小的有效需求。这些因制度原因造成的“补偿性住房需求”在2002年后集中爆发,是中国房价飞涨的又一重要原因。但是,这一需求来的快,去的快,不可能长时间持续。应该说,近两三年的购房潮已经消化了这些“补偿性需求”中绝大多数的有效成份(主要针对沿海发达地区,中西部地区稍稍延后),指望这一块需求支撑中国房地产大厦二十年高歌猛进,显然是痴人说梦。

    第三,中国经济发展的不平衡和金融市场的混乱,为中国房地产市场提供了充足的资金。

    说一千,道一万,如果没有充足的资金,中国房地产市场不可能如此“过度繁荣”,那么钱从哪里来呢?这么多的钱又为何愿意进入房地产市场呢?

    首先,中国经济的快速发展导致货币发行量的巨增,造就绝对数量庞大的“先富阶层”(相对比例不高)。中国的“先富阶层”是很有中国特色的,绝大多数都是权力阶层和资本阶层,真正靠所谓“诚实劳动”合法致富的人并不占多数。中国的官民比例是1:28,占中国人口1/28的公务员阶层可以说是中国最大的富裕阶层。前几年,公务员工资偏低的报怨还屡有耳闻,公务员辞职下海的新闻不绝于耳。可几乎一夜之间,公务员成了“最抢手”的职业,去年,100万人争考公务员的壮观场面恐怕大家还记忆犹新吧!为什么人们这么喜欢当公务员呢?最近在网上看了一个上海24岁女公务员的工资条,这个刚刚大学毕业的小女孩,虽然月薪只有1200余元(未达到个人所得税起征点),但奇怪的是一年七七八八下来,到手的收入竟高达9万余元,平均每月8000多元,加上完善的福利和保障利益,相当于月薪9000余元。刚毕业即有这样的收入,即便在上海这样的一线城市,也足够令人惊叹的了。第二个“先富阶层”是垄断和国有企业的中高层干部。网上比较有名的一个帖子:年薪十三万不敢交女友,说的是一个供职于南京供电局的研究生,年薪十

www.dichanshequ.com 三万,却深感生存压力的故事。由此,我们可以看看这些垄断部门的利润有多么丰厚。这种脱离了社会经济发展水平的薪酬是市场优胜劣汰的结果,还是权力保护伞的保佑,想必不用我说吧!再说国有企业,中国五十余年的发展积累了数以万亿计的国有资产,但随着国企的MBO改革,大批国企一卖了之,如此众多的资产在如此短的时间之内从“全民所有”就成为某些人“神圣不可侵犯的私有财产”,怎能不民怨沸腾,怎能不导致贫富分化,这也就是为什么老百姓支持“朗咸平”的根本原因。更具有讽刺意味的是,当中央意识到国有资产拍卖存在问题的时候,却发现国有资产已经基本卖光了。2005年,这种刮分国有资产的不良之风又漫延到了国有大中型企业。以山东中部某大型国企为例,车间主任、厂长等一线中层领导,最高合法年薪甚至高达20万,即便技校毕业的班组长,只要在要害车间,每月仅奖金收入即可达5000余元,而普通工人月薪只有1000多元。这种分配的巨大不公是具有普遍性的,以至于中央在06年初发文要求扼制国有企业管理层收入增长过快的问题,但显然“政策出不了中南海”的中央政府已经无力控制这种系统化、合法化地刮分国有资产的行为了。还有一股不可忽视的富裕阶层就是“资本买办阶层”,比如南京华侨路茶坊里很有名气的司裤特曼先生,就是这一阶层的典型代表。洋人在大赚中国消费者的钱,让大量的劳工以低廉的价格出卖劳动力,但同时,他们也造就了一大批有钱的洋买办,通过借助跨国集团的超额利润获得自己的“成功”。

    既然社会上有这么多有钱人,在深具“买房置地”传统的中国,不买房又买什么呢?更何况房价叫着欢地上涨。

    其次,中国城乡割裂的“二元制社会”结构,从根本上造成了地区发展极端不平衡,促使购房资金过度集中。东部上海很多人的收入已经和国际同步,而中西部大量农村还为了每月500元的收入而在田间劳作,这就形成了一个“马拉松式的社会结构”。俗话说:水往低处流,人往高处走。经济发展的不平衡,自然导致贫困地区的“先富阶层”向发达地区集中,农村“先富阶层”向城市集中,这一群体的数量不容小视。山西暴富的煤老板们北京、上海炒房的行为,即是这一趋势的极端反应。

    再次,是中国长期温和通货膨胀导致的不明朗前景和烂掉的股市导致资金涌向楼市。笔者接触过一位在南京从事药材生意的中年人,月入三万,他最担心的就是资产的贬值和养老问题。钱存银行,一年期固定利率2.25,但大家都感觉得到,每年物价上涨的幅远不止这个数,所以,钱存银行实际就是在缓慢地烧钱,直到有一天,你一生的积蓄一文不值,这在苏联解体时是真实发生过的。还有养老问题,中国养老金账户亏空25000多亿,与中国年财政收入差不多,而且随着劳动人口减少和老龄化进程的加速,这一数字还将扩大到10万亿以上。指望这样的资金养老,你放心吗?那么怎么办?只好买房。这位药材商的计划是买三套高档住宅,再买一两间商铺,老年时指望租金生活,和他有同样想法的人不在少数。从宏观环境看,股市的低迷、银行理财产品回报率的低下,国债的低息,似乎只有投资房产一条捷径。

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