近几年来,中国商业地产市场经历了从“小荷才露尖尖角” 到国内众多知名地产企业和外资的高调进入的发展历程,日渐成为中国地产市场的领舞者。在这个大背景下北京商业地产的发展格局也日渐明朗起来,商铺、商业街、社区商业被开发商普遍看好,投资人争相追捧,商业地产热潮席卷了整个房地产市场,但在繁荣热潮的背后也存在着诸多的问题。
一、北京商业地产存在的问题及其根源
北京商业地产存在的问题从大的方面讲,主要有以下几个方面:1. 商业功能受到抑制,商业价值受到极大影响,出现大量空置现象,造成巨大的公共资源浪费; 2. 给消费者造成诸多不便,没有很好地实现休闲娱乐的功能;3. 加重交通拥堵,影响城市的公共环境,不利于城市的发展。
存在这些问题,并不是由于商业地产发展规模过大,总量趋于饱和而导致的过剩,相反我国的商业地产具有较大的发展潜力,那么究竟是什么导致了这些问题的出现呢?实际上,这些问题出现的根源在于我们对商业地产模式研究不够,出现了传统模式和现代模式的混淆和错位。
二、什么是传统模式与现代模式
传统模式与现代模式在产生条件、特征及存在和发展要求等诸多方面存在着差异。
1. 传统模式
传统模式在工业革命前普遍存在,它是随传统城市的发展自然生长而成的,是以人们的生活需要为前提的,是分散式的,多以店铺式、街坊式的形式出现,规摸较小,较为开放。这种模式是为了满足人们的生活需要应运而生的,是比较人性化的一种模式,能够较为方便、迅捷的满足人们的生活需求,同时其休闲娱乐的功能较强,能够给人们带来身心的愉悦,可谓是一种享受。
2. 现代模式
现代模式则比较集中,商业体量巨大,相对较为孤立和封闭,多建在郊区或城市的边缘,有宽阔的停车场所。它既可以满足人们多重购物需求,同时又与汽车工业的发展紧密地联系在一起,可以充分满足人们开车购物的需求。现代模式是在工业革命后出现的,工业革命推动了机器大工业的发展,机器大工业的发展打破了原有的小规模的手工业格局,极大的促进了经济的发展,但同时也带来了一些问题,尤其是伴随大工业而来的污染和噪音。面对这一现状,工业区和其他区域相分离的理念应运而生,在这一理念的指导下,工业区就逐步和住宅区、商业区相分离;然而随着这一理念的发展,出现了扩大化和极端化,那就是工业区、住宅区和商业区均实行分区,特别是汽车工业的发展,更促使商业区进一步从住宅区分化出来。这就打破了传统的城市模式,进而导致了商业模式的根本转化。
三、两种模式错位引发的问题
两种模式各有其特点和优势,必须充分考虑其自身的特点来选择合适的模式才能充分发挥其自身的优势,实现社会利益和商业利益的最大化。反之,如果没有充分考虑商业地产的特点和性质,没有充分研究这两种模式的适应范围,而盲目的进行开发运作必将带来诸多的负面影响,影响商业地产应有的作用,给消费者带来诸多不必要的麻烦,诸如交通的拥堵等,这些都会影响其享用的舒适度,而这些反过来又会影响经营者的利益,阻碍商业地产的发展,甚至会造成公共资源的极大浪费,进而阻碍整个城市的良性发展。
例如:宜家家居就是一个典型的现代模式放在了不适宜的区域的失败案例。宜家家居本身是一个典型的现代商业模式,把它建在市中心就会面临着车辆停靠难、减速、缓行引起交通不畅等问题,既不利于消费者的购物,又会影响城市的公共环境,这样必然会影响商业价值的顺利实现。宜家家居搬到四环后这种状况有所缓解,但还是出现了交通不畅等一些问题,并没有从根本上得到解决。像宜家家居这类购物中心更适宜建在城市的边缘,那里有广阔的停车场,能够满足开车购物的要求,亦能够满足人们大宗购物的需求,同时也有利于城市的合理规划。
当然这并不是说大型的商业区不能建在市中心,我们强调的是首先应对其商业内容和性质进行考察,据此来决定其适宜的发展空间,与此同时还必须具备强大的公共交通这一前提。例如:西单的再度繁荣就是一个很好的例子,西单
由于模式的选择不当而造成的商业区发展受到抑制的例子还有很多,例如:平安大道和改变后的秀水街则是传统模式失败的典型案例。传统模式本身是非常人性化的,而平安大道本身是车流的主干线,车流量很多,在这一现实条件下,人们要实现购物就必然要在车流中穿行,给消费者带来了极大的不便,使消费者的满意度降低,那么人们对其的认可度和美誉度必然会随之下降,这些自然会抑制商业功能的实现。以前的秀水街是典型的自然形成的传统模式,以其特有的人文氛围和传统的形式吸引了广大中外消费者的青睐,人们纷至沓来,非常具有活力;然而现在的秀水街被“装进”了高楼大厦,实际意义的“秀水街”已不复存在,仅存的似乎只有秀水街那熟悉的名字和陌生的身影,这样势必会影响秀水街的发展。
四、北京商业地产出路探寻
我国的商业地产目前显现出来的问题其实只是冰山一角,更多的问题会随着商业地产的逐步发展而不断凸现出来,因此这就要求我们必须未雨绸缪,从根本上解决好现实存在的问题,从而为商业地产的健康、良性发展铺平道路,这是一个亟待解决的问题。那么面对这些现实的问题我们应如何解决呢?最根本的解决办法就是充分认识传统和现代两种模式的特点和差异,充分考虑商业内容和性质,因地制宜,因时制宜来选择合适的商业模式,这样才能促进商业地产的健康发展,才能充分发挥其商业功能,才能更好的满足消费者的休闲娱乐需求,才能促进整个城市的发展,推动整个社会的发展,实现经济效益和社会利益的最大化。
合适的商业模式可以是现代模式和传统模式的相对独立存在,比如说在郊区或城市的边缘采用现代模式,而在有强大公共交通支撑的相对中心区域则更宜采用传统模式;也可以把二者相结合,可以适当的恢复传统模式,也可以在现代模式中模拟传统模式。两种模式相对独立存在的形式比较容易理解,这里主要来介绍一下二者相结合的成功案例,以探寻一些规律性的东西。例如:王府井就是现代模式和传统模式结合得较好的一个成功案例。王府井位于北京市中心最繁华的地带,交通便利,是北京最有名的综合性商业步行街,拥有亚洲最大的商业楼宇,密度最大、最集中的大型商场(从金鱼胡同到与长安街相界的南口,八百一十米长略呈波浪型的大街两侧分布着百货大楼、丹耀大厦、东方广场等十二个大型商场,形成了大型商场一条街独一无二的格局)、宾馆与专卖店,王府井还是国内商业旅行社联结最近的大型购物场所,国有品牌、老字号的最集中之地。
王府井的成功不是偶然,而是因为它找到了传统模式和现代模式的最佳契合点,实现了二者的完美结合。经历了多年的积淀,王府井商业区已成为行业齐全、经济效益较高、专业店集中、交通便利,驰名中外的商业中心,具备了持续的发展能力。
因此,我认为北京的商业地产存在着很大的发展空间,发展前景甚为广阔,要把握住这个发展的契机,寻求商业地产的更大发展和健康发展,关键是要选准商业模式,因地制宜,因时制宜来选择合适的商业模式才是商业地产的根本出路。
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