新政下，房地产开发商如何寻求地产发展的“创意空间”

新政下，房地产开发商如何寻求地产发展的“创意空间”提要：政策的出台将会带给我们什么中央政府针对房地产的企业出台了多部政策法规，以期进一步规范房地产，其目的就是使房地产市场

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　　新政下，房地产开发商如何寻求地产发展的“创意空间”

　　2005年3月16日，中国央行宣布取消住房贷款优惠利率，并提高个人住房贷款最低首付款比例，而后两年内由国务院总理温加宝签署和颁布出台了国八条、国六条和2007年2月1日正式清算的土地增值税，政府对土地和资金都加强了控制，各界对些政策的出台都十分敏感。国家对同一行业在短短两年内发布多项条例，在建国历史上也是十分少见的，可见中央政府对房地产这个关系到国计民生的支柱企业的重视。而作为房地产行业的参与者，我们又应该从什么样的角度来看待这些变化，能否看到新政给我们带来什么，然后就能够做出什么样的决定。创新--中国房地产业实现和谐健康持续发展的唯一出路。

　　一、政策的出台将会带给我们什么

　　中央政府针对房地产的企业出台了多部政策法规，以期进一步规范房地产，其目的就是使房地产市场发展更为稳定，这点是勿庸置疑。任何时代、任何时期，社会都离不开“时势造英雄”这个恒古不变的真理，而今当政府不断的针对逐渐难以控制的市场一再出招的时候，市场就是一个江湖动荡的年月，群雄并起，处于一个严重洗牌的时代，机会再次出现。70年代西方经济学就提出的马太效应，二八定律，一次次的告诉我们，在一个处于洗牌的市场，强者更强、弱者更弱，这一经济规律将在中国房地产市场尽显无疑。未来只有不到二成的企业取得胜利，能够在这个时期，进一步的扩大自已的疆土，让自已的企业成为霸主，其他的企业都将面临转型或者退出市场。越到混乱，越当形势不明朗时，这时越是蕴藏着巨大的商机，作为企业来说，不论是大型企业，如：万科、金地这样的企业，还是一些中小型企业都不得不面对这样的问题，如何在这样的环境下，获得最大的利润，分得最大的市场。

　　二、通过对比看未来香港VS内地

　　香港

　　香港作为内地房地产企业发展的参考和学习的坐标很多年了，给内地房地产的发展培养和输出了大量的人才。虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。

　　战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时21年。

　　在上世纪50、60年代，香港地产行业绝大多数为中小型公司。进入70年代，市区旧楼重建已基本完成，小幅地皮大大减少，工业楼宇的兴建需要申请比较大幅的土地，加上香港当局批租住宅用地呈现大型化发展趋势，竞投需要付巨款，而且新建的项目无论在高度、造价方面都不断提高，超过了势单力薄的地产公司的承受能力，小型公司被逐渐淘汰。房地产业趋向集中，逐步形成了一些较大的集团，而且大地产公司纷纷将公司股票上市，资本实力增强，并通过一系列换股、收购、合并等活动使资本进一步集中。70年代后期，兴建大型屋村的盛行使地产公司规模越来越大。进入80年代以来，香港房地产业已逐渐成为垄断性大集团的天下，虽然经营房地产业的公司有4000家左右，但股票上市的地产公司只100家左右，约占2.5%，在100家左右的地产上市公司中，“长江实业”、“新鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”等最大的10家地产集团的股票市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成。目前最大的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右，市场集中度相当高。

　　而这样的局面将会在内地房地产市场发生，随着政府所颁布的规范和法规的不断出台，各地区进入房地产行业的门槛和经营成本越来越大，趋势和香港的七八十年代的市场情况十分相似，逐渐出现了一些房地产龙头企业，有进一步垄断市场的趋势，但仍需要进一步发展，目前内地房地产公司约有3万多家，前10名地产集团的市场份额不到6%，最大的地产集团-万科的市场份额不到1%。内地房地产市场集中度还有相当大的提升空间。但是请注意：这些公司已经通过上市融资，获得了大量的资金，在全国范围内大量收购土地，这种情况将在最近几年内迅速发生改变，对于其他的中小型企业来说，形势迫在眉捷，必须抓紧时间抢占市场，打造自已的赢利模式。

　　在新的土地政策、房地产信贷政策、销售政策等的共同作用下，内地地产开发商优胜劣汰加剧，市场集中度上升，有良好品牌和管理能力、资金实力雄厚的地产公司将获得超常的发展。

　　三、转变思维，规避风险

　　1、从传统销售转为自有物业持有经营，成为地主

　　传统商业的经营模式在过去二十年从早期的批发零售、代理渠道到现在的特许经营和直销等模式的出现，发生了多次大的变化。曾经有幸在浙江青田县一个着名的侨乡，见到在批发经济时代着名的温州钮扣大王李先生，在他身上学到了什么叫生意人的眼光。当批发市场的时代进入微利阶段的时候，李先生投3亿元在青田县兴建一座小型水电站。他告诉我，他已经看到未来钮扣批发市场的竞争性，而投资水电站就是建立一个管道，未来水电站建成，只要流水他就有收益，每年将会有巨大的现金流进入他的帐户，他称这个水电站为他的终身粮票。面对看上去如此普通的一位老人家，他所带出来的概念和创新，让我为之佩服。而在我们房地产界，大多数的企业盈利模式仍然十分简单，就是卖房获利，属于短平快的生意，这属于传统行业做批发的类型。现在也有一些企业对于商铺及商务地产，除了出售之外，一般还会长期持有一部分，通过短期固定的租金及长期的物业增值带来回报。对于有眼光、有实力的开发商来说，他们已不再满足于卖房和租房的简单游戏，开始寻求更高难度、更有刺激的自选动作。

　　众所周知，“超前规划、综合开发”模式是华侨城最大的特色，也是华侨城独有的、其他地产商难以仿效和复制的核心竞争力所在。深圳招商地产一向以产业带动房地产开发，在成功创造了“蛇口模式”之后，正在携“产业地产”概念向其他地区扩张，其在广州番禺飞鹅岭开发的金山项目将参照“蛇口模式”，作出一些产业补充和配套的努力和尝试，他们的理念是：华南板块其他地产商做居住，我们做就业，对华南板块来说，应

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