南派开发商和北派开发商不同的经营理念

南派开发商和北派开发商不同的经营理念提要："商业地产"这个新概念早就被港资北调至京城了，东方广场、新世界中心、恒基中心、新东安市场、首都时代广场

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        南派开发商和北派开发商不同的经营理念

　　也只有在北京，认真的开发商会死得很惨，而玩的开发商则活得很超脱、很舒服。检索北京地产关键词，浮上脑海的是：小户型、SOHO、造城风暴、科技建筑、绿化带项目、院落、奥运快车、写字楼挫市、别墅限量、亦庄发达、通州兴起、精装修等等。潮起潮落中，变反映的是市场的动态，不变反映的是北京地域上的共性；变反映的是消费者心态，不变反映的是北京开发商心态。

　　消逝的"京港房线"

　　北京地产的兴起要得益于港资的进入，它们才是北京房地产的真正前辈，这批资深公司包括新世界、新鸿基、恒基中国和长实和黄四大集团。另外同批意欲掀起京港同步局面的还有九龙仓、庄胜集团和香港置地等等。但后者相对于前者来说，还算小字辈。

　　"商业地产"这个新概念早就被港资北调至京城了，东方广场、新世界中心、恒基中心、新东安市场、首都时代广场，这些商业建筑恨不得沿长安街一溜儿排开。如果北京四环以内是个大的围棋盘的话，他们并不遵守金角银边草肚皮的古训，非要在肚皮上切上一刀。

　　做先行者往往是要付出代价的，代价之一便是培育北京房地产市场--而这正是这些港资公司值得令人尊敬之处，后起之秀无论走多远，从来都是站在它们肩膀之上的。

　　新世界集团曾经对外公布，自新世界投资内地以来，仅房地产业投资的损失就高达280亿。道理很简单，新世界当年在北京的投资是开发崇文区这片长安街以南的区域，属老城区、拆迁难度高，但它们硬是将方圆几公里的土地拆了个干干净净，建起了大型商铺、写字楼和住宅区，但是市场对此反应很慢，许多项目资金收不回来，只能变"畅销"为"长销"了。

　　而长实、和黄也并没有从东方广场项目中赚到钱，那更像是一个"形象工程"，长实、和黄在内地所有黄金城市的黄金地段都要盖上一片黄金商业区，似乎是在等待游客的赞美："这是李嘉诚盖的！"当你对这种财大气粗倒吸一口冷气时，知情和不知情的人都会说："人家并不在乎要立马赚钱，人家几十年慢慢把钱收回来。"

　　恒基中国算是稍好的了，位于建国门的恒基中心项目的租售业务和经营都正常运作。可另一个投资28亿的项目"京澳中心"却被套牢，迟迟未有动作。

　　正是港资的涌入，激活了北京地产的发展，也打通了一条京港同步发展的开发线路。在规模、体量和市场意识、风险意识等方面，港资背景的项目起着教科书般的作用，在一个毫无经验的北京实验着种种建筑形态、管理术和销售术，另外还包括可以用来玩的伎俩：资本运作和土地征给。

　　这一阶段，北京是盯着香港走的，香港流行罗马柱，北京就有了，香港流行凯旋门，北京也有了，香港流行欧陆经典，北京照样不落下，香港流行高尚社区、人车分流，北京照学不误，甚至于北京比香港更有优势，香港的户型经济适用，小卧室大客厅，但北京不，北京可以做到大户型、大卧室大客厅，香港地少，所以厕所修得小，但北京不，北京厕所比书房还大。

　　"京港房线"不仅筑就了开发模式，也筑就了消费者的购房观，即拿来主义，港片中有而现实中没有的，就是时髦的，除了温差和用语外，生活在北京跟生活在香港没什么区别，国际大都市里一切同步。

　　但很快，京港房线"一统江湖"的局面就被打破，经历过海南房地产一役的人奄奄一息地回来了，开始选择在北京重新创业，重新立门户，国有开发公司一直的犬儒梦也被扰醒了，开发商的意志渐渐主导着房地产市场的变迁。

　　开发商的江湖梦

　　在北京，地产圈是个不大不小的江湖，串场子的是媒体记者，主角是开发商，配角是销售和广告公司，表面看起来风平浪静，背地里也各有山头，各有好恶，各有活法。

　　港资派是雷打不动的铁 头，由于有雄厚的资金支撑，加之选取的都是战略性项目投资，所以，不急于回笼资金，长实和黄一直在落实北京东坝区域外侧的一块大地，进军住宅产业。恒基中国在CBD区域拿下的两个地块至今仍搁置。港资派基本上是自己玩自己的，双手互搏，早期并未注意民居住宅市场，而是以商业地产为主；当住宅市场风生水起时，也未见得他们有太大的动静。

　　北京风头最劲的要数海南派了，这些闯过海南、经历过楼市真正泡沫的人，如潘石屹、冯仑、张宝全、谢强、曾伟等，被称为海南五兄弟，他们对北京楼市的最大贡献是做"独立开发商"，即从上游的拿地找钱，到中游的规划、建设，再到下游的销售、推广，基本上都是凭着独立运作的能力实现的，也是一个透明市场和规范市场所需要的高级人才。当年这五个人都在海南工作过，冯和潘在海南万通，曾和谢在政府办公厅，张在海南船务。现在，潘有自己的SOHO中国，张有自己的今典集团，冯守着万通公司，笑言："万科是培养经理人的企业，万通是培养老板的企业。"他有理由这样说，潘石屹等一批业界老总都是从这儿走出来的，但冯仑近年来务虚较多，甘于做地产界的思考者，立言、演说、写文章，在项目上未有太大作为，倒是传出联手泰达企业图谋海外融资和上市之事，激起了一些波澜。

　　而潘石屹几个项目做下来，也俨然成为一个旗帜性人物了，SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都，另外拿下了CBD1号地只待开发。可以说，他是开发商中最被业界看好的人。张宝全做完今典花园和今日家园项目后，专注于苹果社区的人文理念的创新，以及依托地产优势进军EVD数字电视领域，同样是被看好的生力军。曾伟在棕榈泉的开发上赚尽了甜头，而谢强作为最强悍的老总级别的职业经理人，主持过富力城等项目，现在也在图谋自成体系。

　　这些人都是地产界的风云人物，如果估算身价的话，有很多种算法，一种

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