房地产项目各阶段前期工作

房地产项目各阶段前期工作提要：前期工作1.方案设计审查方案审查主要内容包括（但不限于）：1）是否符合选址意见书以及附图各项要求

　　房地产项目各阶段前期工作

　　新年刚过，很多项目都开始动工了。但在项目施工前，都有哪些前期工作要做好？项目前期工作贯穿项目建设的始终，前期工作的效率和品质直接决定了项目建设的优劣和成败。

　　一、开工前的前期工作

　　开工前阶段的前期工作主要目的是取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。

　　涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、消防、交警、招标办等。

　　（一）前期工作

　　1.方案设计审查

　　方案审查主要内容包括（但不限于）：

　　（1）是否符合选址意见书以及附图各项要求。

　　（2）是否达到设计深度规范要求。

　　（3）总图设计是否完整。包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注道路红线、征地红线、用地红线、建筑红线等。

　　（4）是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。

　　（5）是否与当年有效计划一致。

　　（6）是否符合建筑安全间距和居民日照。

　　（7）消防登高和环通场地是否满足规范要求，消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足规范要求。

　　（8）人防应建面积是否达到规范要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。

　　（9）机动车和自行车车位设计数量和标准是否达到规范要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规范。

　　（10）绿化指标是否达到要求，计算是否准确。

　　（11）排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。

　　（12）是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规范要求。

　　（13）电力变配电房位置设计是否合理。

　　（14）生活和消防水池设置是否符合规范，供水是否能满足需求。

　　（15）天然气室内设置是否合理。

　　（16）场地管线布置是否合理。

　　（17）公建配套是否满足政策和规范要求。

　　2.初步设计审查

　　初步设计审查前必须取得交通评价批复和地质勘探资料。初步设计审查主要内容包括：

　　（1）是否符合选址意见书以及附图的各项要求。

　　（2）是否对方案设计批复提出的意见进行修改和完善。

　　（3）是否达到设计深度规范要求。

　　其余审查内容参照方案设计审查的内容。

　　3.申领《建设用地规划许可证》

　　《建设用地规划许可证》可在方案或初步设计审查通过后进行，各公司可根据自己项目的实际情况进行安排。需要准备的材料主要包括地形图、勘设红线图、方案或初步设计批复等。

　　4.申领《国有土地使用权证》

　　在领取《国有土地使用权证》前根据方案或初步设计批复以及《建设用地规划许可证》，先行用地预审查，同步可委托用地测绘。预审通过后，进入建设项目用地审批，取得《建设用地批准书》。最后，根据建设用地批准书申领《国有土地使用权证》，申领期间还需要按规定办理用地界址确认、土地公告、契税缴交。

　　5.施工图设计审查

　　《建设工程规划许可证》申领前必须进行项目建筑预定位计算和预定位、施工图交叉审核，并根据定位计算成果修正总平面图，报卫生防疫、消防、人防、环保先行施工图审查，审查依据是方案和初步设计批复以及各项专业设计规范。交通以及绿化审查不作为《建设工程规划许可证》申领的前置条件，其中绿化审查可在景观施工图通过公司内部评审后再行报批。

　　6.申领《建设工程规划许可证》

　　在通过环境影响评价报告审批、建筑工程消防审核、建设项目设计卫生审查、人民防空工程设计审核、取得《国有土地使用权证》，同时有日照影响的项目还必须完成对日照受影响住户的处理工作后，可申领《建设工程规划许可证》。

　　7.申领《建筑工程施工许可证》

　　在项目通过施工和监理招标、取得中标通知书、签定施工和监理合同，并按规定缴交各项规费，按照市建委的要求准备各项资料后，可申领《建筑工程施工许可证》。

　　（二）应注意的工作

　　1.应认真审查取得的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及附件、附图，不要因笔误而造成证件失真。

　　2.在委托项目方案设计前，前期人员要弄清楚待开发项目用地及周边地上附着物和地下综合管线的现状以及室内外场地标高等；熟悉《项目选址意见书》以及附图中的