安亭旧城7街坊地块策划方案
一、地块基本概况
地块名称：安亭镇旧城区7号街坊
地理位置：地处泗泾以北、新源路以东、和静路以南、规划公建用地以西
土地面积：52581平方米
容积率：≤1.0
中标价格：8888.7万元
楼面地价：1690元/平方米
二、周边市场现状
地块位于安亭老镇中心区附近，周边小学、中学、医院、公园等生活配套设施相当齐全，步行至原有老镇区的中心商业街仅十分钟时间，地理位置在中心镇区较为优越。规划中即将通车的新源路商业街将大大改善此地的交通状况，并且充实周边的商业氛围与生活氛围。
目前安亭老镇普通公寓住宅价格在3600元/平方米左右，安亭新镇产品定位较高，价格已从6000元/平方米走到了6300元/平方米，并呈逐步上升态势。未来的商业步行街新源路两侧，自北向南聚集了5家楼盘工地，近30万平方米的开发量。与本案同期中标的有第一中国，地块位置邻近本案，建筑面积约15万平方米。
从市场情况来看，本地块周边的新建商品房开发量已比较大，且同质化现象较为严重，竞争相当激烈；安亭新镇的高标准、高起点规划将对老镇区开发水平一般的商品房造成较大的竞争压力，同时也对后期老镇区的开发新建楼盘提出了较高的规划设计要求。但是由于新镇开发楼盘的价格与老镇区的明显差异，也使得老镇楼盘的价格存在明显优势，客源会部分向老镇形成分流。
三、地块条件分析
四、定位思路
五、产品建议
刷新地区居住理念
打造安亭老镇最具品质感的
低密度社区
总体规划布局——
体现低容积率的价值
建议本案的规划布局采用 “ 电梯公寓+联体别墅+商业步行街”的方案
? 商业：
市场现状：地块西面紧临新源路，该路为安亭老街重点改造工程之一，目前在建项目较多，临街面均以“一字排开式”布置商业业态。
现状分析：地段居住氛围浓厚，人气旺盛，将成为老镇未来商业中心，但由于路面较宽，人气聚集比较困难，整条街要形成浓厚的商业气氛将要比较长的时间。
规划建议：商业规划在充分利用临街面和转角的商业价值外，局部路段考虑采用广场式或半围合式的设计，保障客源的滞留，便于人气的收纳。
? 公寓：
市场现状：老镇项目均以“临街商业/多层公寓/小高层电梯公寓”相互配置布局。新镇规划非常国际化，但推出的一期均为4-5层的公寓产品，且价格较老镇高出许多。
现状分析：老镇项目总体开发品质不高，还只能满足城市导入型和居住改善型客源的需求，新镇由于目前推出产品的局限性，加上目前生活配套跟不上，居住型客源少，投资性客源多。规划建议：为保证项目的高品质，同时起到稀释土地容积率的作用，考虑屏弃规划多层公寓的做法，用项目约22%的土地规划4栋11层小高层电梯公寓，容积率控制在1.6以下。根据地块资源状况，电梯公寓可规划在地块北侧。
? 联体别墅：
市场现状：老镇目前还没有联排别墅产品，新镇规划中有，但在售的一期中尚无该类产品。
现状分析：由于产业的发展，居民收入的提高，老镇中存在部分对居住品质要求较高的客源。而新镇由于加上目前生活配套跟不上，加上公寓目前价格已定在6000元以上，其联排别墅与本案同类产品将在价格上有一定的差距，不会在市场上形成激烈竞争。
规划建议：屏弃规划叠加别墅的做法，用65%的土地规划联体别墅（容积率在0.65左右）。由于地块南面紧靠泾市河，为充分利用这一自然景观资源，建议将联排别墅规划在地块南侧使项目产品更加纯粹，不仅能保证产品高品质的长效性，同时也便于日后的物业管理，有利于价格的提升。
六、经济价值评估
? 用地指标：
总用地：52580平米
容积率：1.0
总建筑面积：55580平米
其中: 可售面积：52190平米
公建面积：390平米
? 产品配置比例：
产品形态 容积率 占地面积分配 建筑面积 占总建面比例 备注
联体别墅 0.65 65% 22095m2 42% 单套面积约210 m2,共106栋
电梯公寓 1.6 22% 22095 m2 42% 4个大单体11F小高层,每栋面积5500 m2
商业 1.0 12% 8000 m2 15.2%
其他 1.0 1% 390 m2 0.8%
小计 1.0 100% 52580 m2 100%
? 经济价值分析：
总 投 资：22156万元
总销金额：29067万元
利润：6911万元
(小高层售价：4800元/平米；联体售价：6500元/平米；
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