拥有一套属于自己的房屋是现代社会芸芸众生的不懈追求。随着经济和科技的不断发展,这一追求的内涵也在不断嬗变。房地产开发商在市场经济中扮演着制造商的角色,而当“设计住宅就是设计生活”成为人们价值观的一部分,房地产开发商的角色也开始发生了变迁,它已成为生活方式的引领者,通过独特的设计改变人们的生活;而这种改变并不是随意的,是在深刻了解消费者需求的基础上产生的,是对消费者需求的不断满足,也是对这种需求的不断提升,因此,房地产开发商须秉承社会责任不断摸索和探讨住宅发展的未来趋势。
一个事物的发展变化受到主客观因素的影响,住宅发展趋势也不例外。影响住宅发展趋势的客观因素主要有科学技术和自然环境;主观因素包括消费者需求和政策法规。以下从主客观四个方面来分析未来住宅的发展趋势。
一、客观因素
1、自然环境
(1)土地资源
尽管我国幅员辽阔,但人口众多却与之形成矛盾,因此,住宅开发宜提倡建设多层及高层建筑;同时,由于我国土地长期的计划式供给导致目前土地供应短缺且结构不合理,因此,旧城改造建设将成为住宅开发的又一发展趋势。
(2)环境
我国南北跨度较大,全国各地的气候、地形及地理环境差异也比较大,住宅开发应该遵循因地适宜的原则;而在住宅环境景观的规划设计中,未来的发展趋势应该注重原生态式的开发,是景观具有亲人性,例如活动绿地的建设,减少太多的人工生造。
2、科学技术
(1)新材料、新技术的不断研发及运用,尤其是节能环保材料和技术。
目前,世界各国都面临能源紧张的局面,我国也不例外,各级政府提倡建设节约型社会,节能材料及技术的研发运用势必成为住宅建材及技术的主流;但是节能材料及技术在前期的推广阶段需要雄厚的资金注入,且初始阶段不易产生规模效益,因而好多企业望而却步,不过早日进入该市场将有利于企业的可持续发展。
(2)智能化住宅
智能化住宅利用系统集成方式,将现代计算机技术、现代控制技术、现代图像显示技术等多种高科技与各种各样的建筑通过网络联系起来,变成活生生的相互联系的社会群体,使住宅建筑物的结构、设备、服务及管理依据住户的需要进行最优化的组合。目前,已经有企业开始开发智能化住宅例如奥林匹克花园,但是智能化的水平还很低,同时消费者对智能住宅的接受度也不高。通过改变消费者的认识,建造方便舒适的智能化住宅将是未来住宅科技的发展方向。
(3)住宅生产现代化
住宅生产现代化是一个涉及到住宅规划设计、部件生产、施工安装、建材物流、装饰装修等多方面协作的系统工程,不仅具有高新技术,而且需要所涉及行业的相互协调。21世纪是知识经济的时代,是以高科技为支柱,对知识资源的占有、配置、生产、使用为重要因素的经济时代。对于住宅的生产来说,必然会出现新型结构、新型墙体、新型防水保温隔音材料、高科技安全防范设施、智能化设施、新型通讯及快速数据传输设施、新型生活能源等,使住宅的生产呈现出以下特征:1、住宅品质全面改善;2、住宅生产效率大幅度提高;3、实现
二、主观因素
1、政策法规
(1)普通住宅是开发的主流
在我国,国家相关政策法规的变化影响着房地产业的发展。近年来,国家不断出台各种政策鼓励建设普通住宅,十一五规划更把解决中低收入人群的住房问题作为工作中心,因此未来一段时间内普通住宅的市场将会看涨,如何占领和深挖这个市场将是摆在房地产企业面前的主要问题。
(2) 住宅产业社会化
住宅业社会化,是指住宅生产、流通、消费的社会再生产过程的社会化,包括:住宅生产、分配、流通、消费的个性化。随着我国住房制度改革的不断深入,住宅商品化、货币化、市场化程度不断提高,必然导致住宅生产规模的扩大和住宅业社会分工的发展,使住宅市场由狭小的地方市场发展成为统一的国内市场,并渗透和拓展到国际市场;同时,经过十几年的发展房地产已经成为我国的支柱产业。于是住宅的生产、分配、流通、消费将在更大的范围内联结起来而形成一个有机的整体。21世纪的中国住宅产业,将会步入社会化发展。
2、消费者需求
消费者需求是一个巨大的命题,需要房地产开发商不断的深入研究和挖掘,以下举出一些比较典型的趋势。
(1)绿色生态住宅
所谓“绿色住宅”,是健康、有益、节能、低能耗和低污染的住宅。它的基点应是从住户的切身利益出发,营造健康、安全、文明的居住环境,提高住户的居住质量,营造文明的居住环境。“绿色住宅”是涵盖了生态环境和可持续发展的一个新的概念。
“绿色住宅”不仅注重住宅和居住区等硬件建设,更重视人们文明生活方式的软件建设。它强调人与自然环境和谐共生,有效地利用自然,回归自然,提倡重复利用,努力减少污染,保护自然,以创造一个绿色生活环境。目前许多楼盘打出的亲水、亲山的口号,正是这一趋势的佐证。绿色住宅的内涵是丰富的,这需要房地产开发商不断深掘。
(2)老年住宅
我国即将进入老龄化社会,老年人群有较多的积蓄,并且和子女分开居住成为老年人生活模式的发展趋势。在老年住宅建设场地的选择和总平面设计中应考虑以下几点:
环境质量良好、交通便捷,注意场地周边活动的安全性,不应以主要交通干线为界,保证购物、逛公园等一般室外活动不穿越城市主要街道;靠近基本的社区公共设施,如图书馆、保健服务与文娱设施等,同时远离喧闹的文娱场所;在小区整体规划中,要考虑满足老年人开展户外活动、与邻里交流的要求,处理好其他设施与住宅之间的关系,避免使老年人产生与社会隔绝、被社会抛弃的消极心理;老年人居室应有良好的日照、通风。
老年人的生理特点决定了老年人的住宅设计应从方便、实用、经济的角度出发,占地宜小,室内空间宜紧凑,使老年人平时的生活自理和日常活动的困难减至最少,设计上应严格遵守防火规范。
老年住宅的产生是细分消费市场的结果,据此细分可以产生很多消费市场,例如适合青年人特点的小户型。
(3)优越的户型设计
户型设计的优化是住宅开发永远不变的趋势。常规性的户型设计主要考虑项目本身的地理环境及建筑规范,这种优化只能使按部就班;创新的户型设计需要结合社会文化,分析消费者特点从而设计出满足居者个方面需求的户型,例如目前能容纳多个家庭的户型受到市场的广泛欢迎。
(4)自制化住宅
追求个性化的消费者,在购买房屋之后为了装修不得不拆墙钻洞,因此,建造自制化住宅将给消费者带来很大方便,也为房地产公司节省很大一笔开支,获得双赢的局面。日前,万科已经在研究开发这种住宅。
(5)和谐的人文环境
一套房屋最终住着舒不舒服就得考虑所居的人文环境。因此,在住宅区营造出有特色的和谐的人文环境就成为房地产开发商面临的一大命题,也是住宅发展的一大趋势。目前,注重营造邻里关系及住宅设计重回“城镇”模式等观念不断涌现。
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