一、天津市别墅发展的时间链接:
天津的别墅最早的应该是五大道地区遗留下来的,浸染的历史痕迹的五大道别墅风情区,其建筑上有一种特殊而纯粹的西式风情。这片充满着异域风情的建筑群落已经成为天津市城市发展轨迹的历史见证,而建筑本身亦成为城市的一道别样风景。
天津的别墅产品本土性开发出现在上世纪90年代初期。当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发,诸如:宁发花园别墅、天北别墅、侯台别墅——碧欣园等,带动了天津高档住宅的发展。但由于天津别墅市场尚处于发展初期,开发和销售均没有达到理想状况。
上世纪90年代末,天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。1998年天津万科在天津城市边缘——北辰区京津高速路出口成功推出 “万科花园新城”,实际上这个项目最初推出的产品属于低密度小户型住宅产品,但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。其项目关注度和销售业绩曾轰动一时。这证明天津市场存在着一定的市场空缺,而这个空缺点是由经验丰富的地产老大——万科发现的,当时本地开发商的开发经验及操盘手端段严重滞后,虽然也有一些小的别墅社区在城市边缘问世,但并没有给市场一些良性冲击。
近两年,随着城市经济的飞速发展、人们收入水平的提高、置业观念的改变以及高端收入群流动比例的加快,天津高档住宅市场日益显现出一定的潜在隐性需求。而随着时间的推移,天津开发商的开发经验及市场敏感度都在增加,这种隐性的需求及市场空缺被一些精明开发商捕捉到。从2001年到2003年,一批高端别墅产品进入市场,无论从产品形式上,还是开发商的操作经验上,以及市场的接受度上都有了大幅度的提高。这其中比较有代表性的项目有:处于大梅江版块的 “半岛·蓝湾”、“汐岸国际”、“城市别墅”等,处于奥运版块的“仁爱濠景庄园”等。
因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层,通常对住房品质要求较高,因此,别墅产品一直在高端客户群中占据相当比例。自2002年开始,天津的别墅市场开始日趋成熟,别墅开发区域市场日益广泛,别墅产品、价格也日渐符合市场需求,天津别墅市场进入了稳步增长的时期。
二、天津别墅的区位特点
对于别墅而言,由于其产品的高端性、特殊性,必然对选址有一定要求,。天津市的别墅从区位上来讲,也有着明显的地域特征。
上世纪90年代初期的“宁发花园别墅”、“天北别墅”等处于天津市的自然环境核心优势区——水上公园。在当时,水上公园位于天津市的西南方,处于天津整个地区的上风口,空气状况良好,适合居住。同时该地区交通便利,完善的路网和合理的公交线路保证了出行的通达,水上花园150万平米的湖面园林景致是市内独一的大型天然景观,水天一色的景致构成了良好的视野。此外,由于该地区的建筑在便于出行的前提下又和主要交通干线保持了一定的距离,所以整个大居住环境安静、祥和,非常适合高收入层次和追求卓越舒适生活的人群居住。因而水上版块别墅区的依托更多的是一种“外围自然环境”的依托。
1998年万科推出的“万科花园新城”处于城市的边缘,城郊结合部的边缘性地理位置使其在一定程度上脱离了城市的繁杂与喧嚣,空气良好、视觉通透,加之自己独创的欧美小镇的自然风情,从一定程度上让人们选择了“回归自然”的心灵生活方式。更重要的一点就是,“万科花园新城”从交通上利用了京津两地重要的联系通道——京津公路。便利的交通使城际距离差缩短,一定程度上吸引了“游离”于京津两地的高端人士。
从2001年开始,人们的注意力逐渐集中到梅江、梅江南版块。这片最初被市政定义为大型“安居社区”的荒凉之地,随着市政府整体政策的倾斜、区域性市政建设的完备、知名开发商的介入以及后期人为因素的炒作,“安居社区”已经被消磨得无影无踪,取而代之的是“城市富人区”的聚集之地。 “梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”,它们都西临卫南洼风景区,自然景观良好。这两个项目还同时依傍梅江南整区240公顷的生态大环境,共享50万平方米超大湖面水景,拥有优美的自然环境和良好的人文环境。在规划布局上,“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”也都倡导大社区的系统性和可持续性发展,交通和环境上极尽优势。当然,“大梅江”地区之所以成为今天的和今后一段时间的“富人区”,主要还是其外围自然环境的优势以及整体区域性规划与城市规划的完美结合。
位于卫津南路南口红旗南路“仁爱·濠景庄园”,处于炙手可热的“奥运版块”,其地理位置优越自不必言。随着2008年的日渐临近,奥运综合配套区的启动,“仁爱·濠景庄园”也日益显示出其占尽天时、地利的优势。目前,该地段越来越繁华,越发彰显
三、天津别墅的产品发展特点
浸染岁月历史痕迹的“五大道风情别墅区”在一定程上更具有“西洋别墅”的醇美与韵味,其美更多的体现在建筑本身,但并不属于本土性开发。
“宁发花园别墅”、“天北别墅”等依托于水上公园优美的自然环境,内部产品并没有太多的附加元素,由于时间和地域的特点,人们当时的需求更多的表现在对身份、地位、实力等的一种外在彰显,其家居实用性较低,致使随着时间的推移,这片区域逐渐演变成“高档商务办公区”。
“万科花园新城”实际上属于低密度小户型住宅产品,但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。在“Townhouse”、“联体别墅”等名词还没有为人熟知前,这种区别于独体别墅又类似于别墅的住宅,被理解为开创了天津别墅市场的新产品,一时间成为天津房地产市场的宠儿。
进入2001年后,天津别墅市场日渐繁荣起来,联排、双拼、独体别墅等各种形式均有面市,并且出现了“Townhouse”热,产品成熟度随着开发商市场经验的成熟而逐渐丰富起来。“城市别墅”、“仁爱·濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛·蓝湾”等以联排别墅为主的项目正是这一产品市场的代表。这些别墅项目中,因开发商操盘手段的不同,其主题概念和推出形式也是花样翻新。“城市别墅”紧邻城区中心,所以干脆推出“City House”的概念——“城市里的房子”,“城市别墅”可谓名副其实。同样以联排别墅为主的“仁爱·濠景庄园”,位于卫津南路南口红旗南路,面对着“2008奥运分会场”,其地理位置优越自不必言,因而打出“奥运”概念也是理所应当的。大梅景区域的别墅依托以“梅江”和“卫南洼”风景区,打出了“自然、生态”的更富有别墅品味的概念主题。
而值得一提的是此期间开发的“大港·地球村”、“玫瑰庄园”等虽然设计和规划都得到人们的认可,但于城市中心链接层似乎存在着断裂带,其销售状况一直不是很好。因此,当前别墅还是地域性产品,人们的观念有待升级。也正是基于市场的原因,目前天津市的许多中高档项目在社区优越的位置也规划了别墅产品,并且也有不俗的表现,可见别墅并非一定要“郊区生态化”才有市场。
天津的联排别墅产品,户型面积一般在150—350平方米不等,主流户型面积在200—300平方米之间。虽然天津个别墅项目位置各异,有市区与市郊区、市区与开发区之别,但价格差异并不是很大,联排别墅每单元总价在90—300万元的区间内,主流产品总价一般都在120—200万元/每单元。
独体别墅产品的户型面积则差距较大,主流产品的面积在300—400平方米之间,最大户型当属“仁爱·濠景庄园”,达到1100平方米。所以,独体别墅总价差距也就比较大,大致由300万元—600万元不等。与北京、上海等城市的别墅市场消费群不一样的是,天津的国外客户不多,所以无论是独体别墅还是联排别墅,消费群体都为本土消化居多,约占70-80%,购房者多为私营业主,占整个消费市场的四分之三甚至更多。这部分人购买别墅相当一部分是作为第二或者第N居所,其中不乏在房市渐热的大好形势下,买来投资。
从整体市场来看,联排别墅占据了四分之三的别墅市场,但独体别墅也正慢慢浮上水面。随着天津市向国际化大都市的迈进,独体别墅一定会成为别墅市场的主流产品。随之带来的将是装修豪华、占地面积更大的豪宅产品的出现。也许不久即将面市的“海涵计划”会给别墅市场带来更多的惊喜。
四、天津别墅的价格走势
天津市的别墅市场既然经历了一个逐步发展的过程,其价格变化也必然呈现一定的时间特色。
“万科花园新城”98年推出公寓的价格是2180元/㎡,开盘由于市场的极度热销,其100元/㎡的价格上升速度也是惊人的,最终均价公寓上升到2800元/㎡左右。后期推出的联排别墅是在2000年,3500元左右的价格在当时已经不菲。2001年,美树丽舍面市时,已经面临着一定的市场竞争压力,特别是梅江地区已经显现雏形,人们的关注点也不再只是万科的产品,他们需要一个整体性高端区域与高端产品的新的亮点。但万科的信誉度和号召力不是一般的开发商可以代替的,因而目前仍在销售的“美树丽舍”也已经有了不俗的业绩,整体均价在4500元/㎡,当前售价达到了5500元/㎡以上,只有4套选择余地。
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