推进二手房市场建设,要通过引导居民梯度住房消费,改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念,扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准,简化交易手续,推动二手房抵押按揭,规范房屋中介。
(五)保护合理的住房消费,遏制投机性购房
根据国家统计局发布的数据,2004年中国城镇居民人均住房建筑面积仅为23.67平方米,与建设部提出的全面小康阶段人均住房建筑面积38平方米的标准相比,还有很大距离。另一方面,由于长期低租金、实物分配等原因,中国城镇居民住房消费的比重远低于同等发展程度国家。因此,要继续保护和鼓励改善型的住房消费,进一步完善住房分配货币化,加快住房补贴的发放,提高居民购房的支付能力。
投资性购房可以增加出租房屋数量,对于培育房屋租赁市场,满足外来人口增加的租房需求具有积极意义,也是商品房价格发现机制、级差地租形成机制的重要组成部分。在当前股市低速、存款利率较低、物价上涨幅度较大的情况下,投资房产是一种较为理想的保值、增值投资渠道。作为个人理财行为的不动产投资失败,不论是对个人,还是对社会的风险都不会太大。并且,投资者对租金、房价、利率更为敏感,会根据租金市场的变化调整自己的投资计划。只要对投资性购房进行必要的引导,保证其所占的比例在一个安全的范围内和不在短期内出现大规模的非理性投资置业,就没有必要对此进行过多的限制。
对于当前部分城市出现的投机性购房,可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。同时,尽快实现商业银行间住房贷款信息联网,完善风险控制机制,制止利用银行贷款投机购房行为,消除炒作对心理预期的不良影响。
(六)整顿房地产市场秩序,规范企业行为
中国房地产企业素质较低,虚假广告、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶意拖欠工程款等不法行为时有发生。房地产业一直是近年来群众反映强烈、要求治理整顿的呼声最强烈的行业之一。
在当前资质管理弱化、市场准入门槛较低、行政管理体制转换的情况下,加强对房地产业的行业管理要转变思路。一是变项目前期审批为全程服务、全程监管。二是加大市场整顿的力度,严格开展房地产市场专项整治工作,对于违规企业给予曝光和必要惩处,直至清出。三是建立房地产信用档案,惩戒市场失信主体,促进公平竞争和优胜劣汰。扩大信用系统的覆盖面和影响力,通过与商品房网上销售系统的链接,使其成为购房者决策的重要参考依据。四是加强基础信息的收集和发布,为宏观调控和消费者提供决策依据。市场信息准确、透明、对称、完全,是有效调控市场的基础,也是消费者理性选择的重要条件。为此,要按照2003年国务院18号文件的要求,加强相关部门协作,整合资源,加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设。努力使局部性、结构性问题,现之于萌芽,防之于未发。2004年上海、天津、南京等城市通过开通商品房销售合同联机备案系统,即时发布各类房地产市场信息,使决策者和购房者了解每一时刻所有房屋供求信息和每一套房屋的成交价格,改善了信息不对称的局面。
(七)拓宽融资渠道,优化资金结构
2003年央行121号文件颁布以来,提高房地产开发资金门槛、紧缩房地产开发贷款等项政策相继出台,造成部分项目开发遭遇资金瓶颈,也减少了市场供应。2004年房地产开发资金来源中企业自筹资金所占比重减少,以定金和预收款为主的其他资金来源所占比重增加的情况说明,银行紧缩房地产信贷的同时,房地产开发的融资渠道并没有得到拓宽,定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险,而银行作为个人住房贷款的提供方,仍然承担着巨大的金融风险。
为保障房地产开发的资金来源,优化资金结构,降低银行的金融风险和购房者的市场风险。一是要积极推动资本市场的发育,鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。二是要加快研究产业基金管理办法,出台产业基金法,促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。三是要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性,降低金融风险,也为投资者提供了一种重要的投资渠道。目前,中国建设银行已经开始了此方面的探索,其他银行亦应适时跟进。
(八)加强对基础性、制度性问题的研究
人民币汇率问题也是影响当前中国房地产市场的重要因素。在国内一些大城市,人民币被低估的事实吸引外资流入房地产领域,推动房价飙升。2004年受美元贬值和人民币盯住美元政策的影响,人民币对欧元迅速贬值,所以中国房地产价格对欧盟国家来说是不升反降。许多欧盟国家的投资者希望通过投资中国房地产达到保值增值的目的。一些国外投资机构为赌人民币升值,“热钱”大量涌入,其中不乏流入房地产领域的。在这种背景下,许多开发商也投其所好,纷纷组织楼盘到海外招商,上海甚至出现了只向国外投资者销售的楼盘。对于此类基础性、制度性问题,必须加强前期研究,尽快出台相应解决办法。
《2005中国房地产发展总报告》相关文章>>>