从上述对供求关系的分析可以判断,2005年房地产价格仍将保持上升的趋势。不过考虑到以下因素,我们认为2005年房地产价格的升幅将有所回落:第一,市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能,高房价将在一定程度上增加市场供给,挤出部分需求;第二,政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价;第三,政策变动初期对市场预期的影响最大(市场预期供给减少是2004年房价上涨的深层原因),这种影响将随着时间的推移逐步减小。
5.企业持续洗牌重组,市场竞争回归理性
过去房地产开发中最不透明的土地市场将走向阳光化,房地产经营环境进一步优化,企业经营将走向平等竞争,质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。
在竞争中,土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中,导致企业的洗牌重组在2004年已呈现出迹象的基础上持续进行:一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局;房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作,在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业,需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发,2004年这种合作现象初现苗头,预计2005年将会大量出现;来自欧美成熟市场的直接投资有可能成为2005年市场的亮点之一。
概念炒作将逐渐失去效力,品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪,形形色色的概念标新立异、层出不穷,表现出浓厚的浮躁色彩,顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度,而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足,市场重心由高收入者向中低收入者转移,购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质,即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩,品牌竞争将回归理性,并被日渐增多的开发商接受为主要竞争手段。2004年北京兴起的新产品主义理念集中反映了这种变化迹象,它把京城楼市由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注,尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面重新认识和定位楼市产品的竞争力众多房地产开发企业或者主动、或者被动地受到新产品主义理念的影响,并越来越多地在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应改进。
三、政 策 建 议
(一)正确判断形势,促进房地产市场的稳定繁荣
衣、食、住、行是人的四大需求,在中国经济发展的现阶段,衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题,而住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说,中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾,那么,住房就是这一主要矛盾中的重点。由此,我们也就不难理解当前房地产市场需求的旺盛和各界对房地产市场的关注。
房地产业对
房地产业提供的产品主要是住宅,而住宅既是必需品,又是私人物品,政府对于房地产业的管理主要应是规范市场秩序,保护公平竞争,房地产产业政策的目标应是促进产业的持续健康发展,满足居民的基本住房需求。中国房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度发展,这是住房社会需求强力拉动的必然结果。因此,中国房地产市场总体态势是供不应求。要站在贯彻落实科学发展观、统筹经济与社会发展、满足人民日益增长的住房需求的高度,正确处理防止固定资产投资增长过热与保证房地产市场正常供给的关系,正确处理保护耕地与增加房地产用地的关系,正确处理遏制投机性购房与保护居民合理住房需求的关系。针对2004年中国房地产市场出现的潜在供应减少,价格上涨过快的新情况,适时调整宏观调控的目标和手段,将保证市场供应,平抑房地产市场,防止供求关系过大波动作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。减少行政直接干预,主要通过市场优化房地产资源配置,应是促进房地产业的健康发展的正确方向。
(二)盘活存量土地,完善土地供应办法
在2005年紧缩“地根”政策不会有大的改变的情况下,盘活存量土地,“挤出”闲置土地的意义尤为重大。盘活存量土地,不仅关系到房地产市场的供给,也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央,而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府要在认真清查闲置土地的基础上,进一步加强土地市场监管,依法限制土地囤积居奇,搭建交易平台,减少交易成本,为存量土地流转创造条件。
在新增房地产用地供应中,要进一步完善土地供应办法,推行经营土地出让招投标制,并采用综合评标的方式,改变一味价高者得之的惯例,尝试在挂牌和拍卖中增加规划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房价格。加强土地整理储备工作,掌握调剂土地供应的主动权;完善土地一级开发制度,尽量采取熟地供应的方式出让经营性用地,规范土地市场。根据各地实际情况,在广泛征求房地产商、购房人和各方面专家意见的基础上,制定科学的土地供应计划,并及时向社会发布,以稳定市场预期。
在保护耕地,控制城市建设用地的同时,我们也应认识到:相对于农村居民点用地,城市建设用地是更集约的用地。中国城市建设用地人均指标仅100平方米左右,而农村居民点人均用地一般在150~200平方米,所以因农民进城而增加的城市用地与因人口进城而减少的农村居民点用地存在着后者大于前者的置换关系。因此,我们既要坚持集约利用城市用地,尽可能的少占耕地,也要防止因过度限制正常的城市建设用地而增加城市化和工业化的成本。
(三)改善供应结构,完善住房保障体系
解决中低收入家庭住房问题是建立和谐社会的重要保证。针对房地产市场的结构性矛盾,政府应通过加强规划、土地政策的引导,保持普通商品住房在商品房中的主体地位,控制高档商品房建设,提高普通商品住房的供应比例;通过税收、信贷、利率等手段,控制住宅建设标准,引导企业开发普通商品住房。成都等城市在进行招拍挂时,对拟建普通商品房的地块限定最高售价,这一做法有利于稳定房价,增加中低价位商品住房供给,具有借鉴意义。
随着经济社会的发展,要逐步完善住房保障体系。一方面,合理安排经济适用住房的建设规模,调整供应办法,尽量采用定向供应的办法,严格控制销售对象;在部分条件成熟、普通商品住房供应充足、与经济适用住房价格相差不大的地区,适时以“补人头”取代“补砖头”,通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。另一方面,制定相应鼓励政策,发展廉租住房,加大廉租住房的建设力度,扩大廉租住房的供应范围,保障最低收入人群,包括农村进城务工人员的基本住房需求。
(四)加快二手房市场建设,引导住房梯度消费
二手房是许多发达国家住房供应的主体。在国内,上海等城市二手房供应已经超过了新建商品住宅,但在绝大多数城市二手房市场还刚刚起步。这一方面是由于中国住房货币化改革起步较晚,存量住房质量较低;另一方面则是由于各级政府对二手房市场的关注不够。推进存量住房流转,一可增加住房供应,特别是存量房一般价格较低,也就意味着增加了中低价位住房的供应。这对于稳定房价,满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二可降低住房空置率,提高住房资源配置的效率。三是二手房市场的发育有利于人员自由流动,完成人的第二次解放(从“蜗牛”变成人),扩大人们自主择业的范围,有利于人力资源要素配置的最优化。四是,住房流动性的提
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