土地估价实务:成本逼近法

    7、计算土地价格
    计算公式:
    ⑴如土地增值收益依据土地增值收益率确定,评后地价分别为无限年期土地价格(用Vn表示)和设定年限的土地价格(用V表示),则:
    Vn=土地取得费及有关税费+土地开发投资+投资利息+投资利润+土地增值收益
    ⑵如土地增值收益采用当地地、市、县政府公布的出让金标准,地价计算公式分为:
    A如出让金含土地使用年限与待估宗地土地使用年限一致;
    B如出让全土地使导权年限与持估宗地土地使用权年限不一致。
    成本逼近法在实务考试中可能会出现的常见错误
    A、缺少对待估宗地周边土地利用类型的描述;取得费不是区域的客观平均水平;税费的确定没有明确的法律和文件依据。
    B、开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致。开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致;
    C、利息计算有误;
    D、未进行年期修正或区位修正;
    E、费用确定可能漏项或多项;
    F、术语不规范;
    G、利润计算时考虑了利息;
    H、计算过程有错;
    I、计算单位不统一;

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