房地产市调的内容与方式

本文提要：直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构及市场中的活跃人士广泛交流接触、询问、请教。优点:速度快,信息可信。缺点:工作量大。

    一、市调的方式
    调查方式很多,结合各种课题,几种方法可有机结合,以求得到可信度较高而周详的结果。
    1、直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构及市场中的活跃人士广泛交流接触、询问、请教。优点:速度快,信息可信。缺点:工作量大。
    2、间接调查通过报纸、刊报及有关媒体收集有关房地产信息,发展动态,市场分析等资料。优点:易得。缺点:分析去伪存真过程需专业。
    3、直接征询按一定比例把需征询的问题编制成问卷,但需注意调查对象要合理选择,具有代表性,方式有街头随机访询、展销会上集中访询及上门访询,三者可有机结合。优点:有较强的参照性。缺点:工作量大,投入人员多。
    4、现场"踩点"调查直接去销售现场,通过索取楼盘资料、听售楼员介绍,实地调查观察询问,从而获得有关资料。由于了解的信息往往有夸大和不足之处,所以需综合侧面了解,增强结果的可信度。优点:易操作。缺点:需专业地分析信息,才能得到结果。附:调查方式很多,结合各种课题,几种方法可有机结合,以求得到可信度较高而周详的结果。

    二、市调的内容
    以当地居民现有住房状况及需求状况,即消费行为调查。
    一)区域概况
    1、区域简介(三纬经济部分)
    ① 区域介绍城市别名,在全国和全省的地位。
    ② 人口包括人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇和农村人口比例、人口增长情况、人均寿命。
    ③ 区域划分下属几个区,包括经济开发区有否及其地位。
    ④ 历史人文景观有关该城市的历史、重点风景旅游景点。
    ⑤ 交通条件交通便利性,港口、机场、车站等情况。
    ⑥ 公共设施有关医疗、休闲等设施情况。
    ⑦教育、文化情况居民受教育情况。
    ⑧其它。
    2、宏观经济部分
    ①当地经济构成各产业比例,即第一、二、三产业比例。
    ②主要支柱产业情况。
    ③国民生产总值及GDP值包括在全国或全省的排名。
    ④主要的一些大企业情况
    ⑤其他。
    3、微观经济部分。
    ①人均收入及各支出比例。
    ②生活方式及社会时尚。
    ③消费理念。
    ④就业情况。
    ⑤其他。
    4、整体评述和远景展望
    二)房地产市场
    1、国家政府的有关方针政策、法律规及有关变化趋势(注:按各部门划分)
    ①房地产管理部门
    A、对开发商:a.有关预售证的发放条件b.对建筑产品的一些要求,包括有关材料的运用c.其他
    B、对消费者:a.有关拆迁的安置方式b.房改房交易的规定c.房价的控制d.其他
    C、对中介代理机构:a.有关从业人员的资质考核b.机构的其他管理条约
    ②土地局
    A、土地的转让方式及价格控制。
    B、土地的年供给量。
    C、有关土地的其他规定
    ③规划局
    A、城市的规划方向、区域定位及远景规划
    B、拆迁力度
    ④交通部门
    A、有关道路网的建设
    B、重点交通基础设施的建设
    C、对私人购车的一些政策
    ⑤银行
    A、存款利率,按揭贷款的利率
    B、按揭年期及业务方式等
    C、对开发商的贷款支持
    ⑥税、费部门
    A、有关交易的税、费
    B、办有关证件的收费情况
    C、对开发过程的收费情况,包括配套费等
    ⑦其他政府部门
    A、公安部门关于购房入户的政策
    B、货币分房的施行力度
    ⑧与房地产有关的其他信
    2、房地产现状
    ①以当地居民现有住房状况及需求状况,即消费行为调查。(附表)注:通过问卷调查分析,比例为当地人口的2‰。
    A、居民收入情况
    B、居住情况
    C、置业意向
    ②房地产上一时期概括(一般以上一年度)及同期比较
    A、交易面积、交易金额
    B、价格走势
    C、各楼型的比例
    ③本年度的推案量及需求预测注:指主管部门的预测有关媒体上可获取。
    ④房地产开发商的调查(附表)
    A、开发商基本情况
    B、有关业绩
    C、新动向
    ⑤代理行业的调查(附表)
    A、个案推出中代理公司参与的比整个市场代理的氛围。
    B、例
    C、参与的方式
    D、主要公司情况
    ⑥专做二手房中介情况
    A、市场情况
    B、有关公司
    ⑦个案调查(附表)
    A、已结盘
    B、现在开盘
    C、年内将开盘
    D、个案调查需提交的结果a、个案区域分布图(在地图上标出)b、等价位曲线图c、分析总结出几大区域,并总结出特点
    ⑧重点楼盘跟踪档案(附表)时时关注重点楼盘,包括广告宣传方向、销售