房地产项目成本的构成和解析

房地产项目成本的构成和解析提要：土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用

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　　房地产项目成本的构成和解析

　　一、土地价款及大配套费

　　1、 土地款

　　土地款即挂牌竟拍成交的综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等，每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积

　　2、 城市建设配套费  《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》

　　按现规定贵阳市主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积，主城外都市发达经济圈为110元/平米，各区县为80元/平米（经开区优惠政策55元/平方米，）

　　3、土地契税

　　契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契税=土地成交价格×3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应的建筑面积

　　4、 土地使用税：

　　土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税=税费标准×总占地面积，目前的土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米，其随着土地级别的增高而增加，我们一期项目的年土地使用税标准为0.4元/平方米占地面积。

　　5、 土地出让金：

　　土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分

　　一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。  拆迁安置、补偿等费用

　　6、拆迁安置、补偿等费用

　　由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用，开发商在获取土地以后，由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综合价金中。

　　二、前期费用

　　1、  三通一平费用

　　包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小按预算定额计算确定。

　　2、  规划设计费

　　（1） 咨询费

　　专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用，具体费用视项目实际情况而定。

　　（2） 规划方案设计费

　　支付给规划设计单位的费用，无统一标准，一般1元/平方米占地面积。

　　（3） 建筑方案设计费

　　支付给建筑方案设计单位的费用，一般15-20元/平方米建筑面积。

　　（4） 规划证照费

　　在办理规划许可证时向政府部门缴纳，规划证照费=土建综合造价×建筑面积（大于1000万部分）×2‰+土建综合造价×建筑面积（小于1000万部分）×1.8‰ 。

　　3、  施工图设计费

　　完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般多层10-15元/平方米建筑面积，高层15-20元/平方米建筑面积。

　　4、环境方案设计费

　　大概可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案设计和施工图设计）费约20－25元/平方米环境净面积，中档15－20元/平方米，低档10元/平方米。

　　5、综合管网设计费

　　6、人防管理费

　　具体标准不是很明确，约0.5元/平方米建筑面积。

　　7、招投标费

　　（1）、招标监督服务费用及招标代理费

　　支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的代理费用，市场价合计按总建筑面积×0.7元/㎡计算。

　　（2）、劳动定额测定费

　　按施工单位中标额×1.4‰计算。

　　8、墙改费  《贵州省新型墙体材料专项基金征收使用管理办法》

　　对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用，目前一般都不存在使用粘土砖的情况，故一般无该项费用。

　　9、地名费

　　各区标准不一样，一般费用比较低，约10000元/项目。

　　10、施工图审查费

　　聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用，目前市场价约0.7元/每平方米建筑面积。

　　11、勘查放线费

　　（1）、地质勘察费

　　对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的实际情况，以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用。

　　（2）、测绘费

　　聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要的费用，按测绘土地的面积收取，目前市场价约1元/平方米。

　　12、新建登记费

　　房屋新建后向房管局办理所有权新建登记时需向办理机构缴纳的手续费，约0.8元/平方米建筑面积。

　　13、面积测量费

　　在办理预售时和竣工时需进行两次面积测量，目前一般市场价为；两次共计1.0元/平方米，如果规模比较大可以降低单价，如我们一期工程两次测量费共计0.4元/平方米。

　　14、产权交易手续费

　　国家规定在商品房转让过程中产权交易手续费应由开发商承担，标准为3元/平方米。

　　15、地籍地形图、核地

　　目前一般情况下成交的土地都具有完备的地籍地形图，但出于谨慎，一般情况下还会单独聘请专业公司进行测量，费用标准视测量土地面积不等分为约7000、5000、2000三个档次，如我们项目三千三百亩的费用为7000元。

　　16、合同审查费

　　属于市建委进行工程承包合同审查的

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