住房抵押贷款知识培训提要：目前我国个人住房贷款主要有三种形式：1、又称公积金贷款，是银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款
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一、住房抵押贷款概念
住房抵押贷款是售房者(或担保公司)、银行和购房者三方之间的一种约定，是约定购房者将其已预售部分购房款房产的全部权益做抵押，售房者（或担保公司）为购房者按期清偿银行贷款做担保，在购房者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。
目前我国个人住房贷款主要有培训三种形式：
1、又称公积金贷款，是银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，按规定要求向按时足金额存缴公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时发放的贷款。该类贷款下以盈利为目的，实行"低进低出"的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。
2、自营性个人住房贷款
是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款，俗称"按揭"，这是沿用香港的说法，即英语"mortgage"的音译，中文意思是抵押。该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制教少。
3、个人住房组合贷款
是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时，同时发放政策性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。组合贷款是由政策性和自营性两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但其贷款的主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同。
二、住房抵押贷款中的几个主要术语
1、贷款金额
简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。
2、首付比率
通常指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。
3、住房抵押贷款的成数
银行通常不给予购房者相当于房价款100%的贷款，而要求购房者自己支付房价款的一定比例的现金，即首付款，其余的向银行申请贷款。
住房抵押贷款成数指贷款额与楼价的比率，目前在国内住房抵押贷款一手房最高的住房抵押贷款成数为8成。
4、借贷年期
年期指住房抵押贷款分期偿还的期限，目前在国内住房抵押贷款一手房一般最高的年期为30年。
5、利息
借款人在借贷期限内不仅应当偿还贷款本金，而且应当支付银行贷款利息，住房抵押贷款利率为银行同期贷款利率。住房抵押贷款利率高低主要取决于银行存款利率和政府对住房抵押贷款的金融政策。
6、偿还比率
通常指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。
7、贷款余额
是指分期付款的贷款，在经过一段时间的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。
三、申请个人住房抵押贷款的基本条件
1、再中国境内具有合法拘留身份和完全民事行为能力的自然人，年龄一般应在18周岁以上，年龄加贷款年限，男性不超过65岁，女性不超过60岁。
2、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
3、有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。
4、有所购买（建造、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付购买（建造、大修）住房的首付款。
5、有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
6、贷款银行规定的其他条件。
四、申请个人住房抵押贷款须提供的主要材料
1、个人住房贷款申请表。
2、身份证件原件及复印件（如居民身份证、户口簿、军官证等）。
3、贷款银行认可的有权部门出具的借贷人稳定经济收入的证明或其他偿债能力的证明资料。
4、合法的购买（建造、大修）住房合同、协议及相关批准文件，购买商品房的，需要提供所购商品房的用地、规划、建设和销售等方面的合法材料。
5、抵（质）押物的清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的有价证券等。
6、贷款银行认可的房地产估价机构出具的抵押物估价报告。
7、保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。
8、银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟供给贷款银行质押的有价证券等。
9、借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。
10、《商品房预售许可证》或房地产权证（现房）。
11、如果借款人有配偶的，其借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示相应结婚证或户口簿等证明文件材料。
12、贷款银行要求提供的其他文件材料。
五、个人抵押贷款程序
1、贷款申请
由借款人向银行提出借款申请，填写个人住房贷款申请表，并递交有关材料。
2、受理申请
银行接到借款人申请人的申请后，审核其是否符合规定的贷款条件。
3、贷前审查
银行同意受理借款申请后，银行经办人员需要对借款人的主体资格、借款材料的真实性和有效性、借款人现有银行信用、保证人保证资格和能力、抵（质）押物合法、有效性等进行审查，并做出评价。
4、签定合同
如同银行审批后同意贷款，则借款人与银行签定《借款合同》，并根据担保方
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