[背景情况]
近年，三亚市通过调整城市建设规划，加大重点景区的投入，使城市景观、市政配套设施发生了巨大变化，从而使三亚旅游城市的形象得到了前所未有的提升，房地产市场也开始回升。
小东海背山面海，有优质沙滩及近海珊瑚礁，风景僻静优美，有私密性。海水透明度可达6米以上，珊瑚礁平台宽达200~300米，是三亚潜水观光的最佳地点。整片基本未被开发，被国际知名的“地中海俱乐部”认为三亚最佳度假区开发地点。项目用地紧邻规划的高尔夫球场。临近市区及鹿回头公园，已有成型的入区路。
我公司现拥有海边地50亩，并可通过合作控制“新大陆”36亩，计划通过代为诉讼合并“蓝天实业”、“汇宇物业”、“海南中皇”共约110亩，经初步联系，取得积极反馈。计划将土地折价入股对“三亚万通”扩股，总共200亩为一产权证进行整体开发，万通占50%以上甚至更多权益。其他约三家150亩地主公司暂时无法联系上，但应尽量争取。
以下按200亩土地作出初步开发策划。
1、小东海市场定位
《海南省旅游规划》在三亚景点中只对小东海特辟一章作出概念性规划
据2002年底由海南省计划厅主持，由国际旅游组织专家组协助制定的《海南省旅游规划》中对小东海的概念性规划原文：“小东海已被选为一个低密度、高质量的新度假区所在地， 服务对象为国外游客和高消费国内游客。市场调查结果表明有必要开发这样一个度假区，因为海南目前尚未有其它低密度度假区的规划。吸引国内外高收入游客在三亚逗留更长时间。它独异的自然特点可让游人从不同角度观赏海景，所以是规划高级度假区的一个理想地点。由于这种低密度、低楼层的旅游开发在海南是新出现的，面对非常广阔的市场，如果营销得法，要达到所需的住房率并非难事。”
小东海与三亚其他滨海景点比较的优势
※海坡17公里海滩的狭长开发带，因前面对快速路，背面为农田，腹背受敌，海水泥多水混，难以建设真正高档的度假物业。现主要建设的是中低档酒店及多高层住宅。
※大东海因缺乏规划，建筑杂陈，已难以进行成规模开发。最近由海南高速开发的3栋塔楼“海润豪庭”因引入新加坡设计策划理念，在大东海具稀缺性，迅速销售完毕，但已难在找到类似的开发地块。
※亚龙湾一线开发以高档酒店为主，已无地，但其开发酒店的同质性过强，缺乏配套的娱乐设施及风情的区分。即使受称道的天域也无甚突破，建筑感觉沉重。难以满足客人多日度假的丰富需求。二线地因隔路，及前面多层酒店遮挡，难以开发出效果。事实上，高档游客及国外游客通常希望在他们所住的酒店外，还有另外的设施和吸引物，如多一些有气氛的餐馆、酒吧及咖啡屋，各式各样的商店，以及具有地方特色和休闲氛围，能在夜间散步的地方。在东南亚一些较完善的度假区旁边一般都有村子或居民区。这些村子或居民区有的可能在度假区建好之前便已存在，有的与度假区同步形成。他们一般排列在海滨地区酒店的后面。在亚龙湾的规划中则没有把这样的村子或居民区考虑在内。作一级土地开发的由中粮控股的“亚龙湾开发股份有限公司”计划在亚龙湾二线沿山脚向北，一直到高尔夫球场以西的地带及西部河入海口附近红树林一带等地开发2万套别墅。
2、产品及规划
建议依山用90亩斜向而建酒店，其他地110亩开发Townhouse。因Townhouse可共用酒店设施，减少了会所投入，可降低成本。
酒店
※定位为不同于亚龙湾所有现有及筹建酒店的全新产品，风格增加园林成分，突出热带风情，设立完善度假娱乐配套（也可创收）。形式轻灵，错层式布置，争取多的海景房比例。
※因客人停留时间及每客房容纳的客人数更多，客房面积更大。认真考虑家庭度假的客房需求。特色阳台进深至少1.5米，配置藤桌、藤凳及至少两躺椅。联系阳台的客房落地窗，以充分利用海景。当地艺术品、图腾及装饰性主题突显当地传统。
※大于城市酒店的大堂，更多的商业零售类面积。重视富有想象力造型的泳池以创造独特的气氛及美丽的外景利于营销。内水景联系滨海气氛。
※争取高星级
※多种娱乐活动的吸引力：高尔夫（旁边规划1200亩）、海滨泳池、攀岩（有自然条件）、垂钓、赶海、冲浪、快艇、潜水、水上餐厅、水上别墅、观珊瑚礁、移植活珊瑚至近海成珊瑚博物馆、涨潮惊涛拍石。未来资金有积累，可开发海底透明餐厅，海底观珊瑚、现捕现食生猛海鲜。
Townhouse
※建筑形式采用地中海西班牙风格：白墙红顶，椰林掩映；或采用类似“鼎邦俪池”的风格。非直线错落组团排列。
※建设可选择垫土抬高（或部分用柱架空、下面绿化）使大部分的二层有海景，需权衡土方成本；或用园林、内水景联系滨海气氛，需考虑用水成本，如淡水净化器及运营成本。
※主力户型 150-200平米，小于城市住宅；有部分独立式别墅。（需进一步调研确定户型大小及分布）
建筑面积：
酒店 90x667x0.8=48,000 平米 48000/100 = 480 间房
Townhouse 110x667x0.6=44,000 平米 44,000/200 = 220 套
3、市场及营销
Townhouse的销售：
※类比案例：瑞海豪庭 （三亚市大东海明珠广场右侧，3栋18层塔楼公寓）
总占地面积：59257.72平方米，总建筑面积：86286.75平方米，其中住宅面积为：33738.48平方米，总户数为198户；商业面积为：52548.27平方米（MALL概念大型多功能一站式消费购物中心）。
容积率1.46，建筑密度：25.6％，绿地率：58.7％。
“瑞海豪庭”户型以三室两厅（131.26平方米）和四室两厅（146.74平方米）为主（毛坯房），198套住宅的高档海景公寓在4个月内销售一空，创造了三亚房产销售速度新的记录，且均价达到3800元／平方米，部分跃层式海景住宅售价高达6000元／平方米。其商业铺面认购也超过65％。
※目标客户：
1) 我公司现有的2000多客户，可否争取到3%，即70套
2) 三亚本地富裕阶层并无好的低密海景豪宅区，几十套
3) 针对其他外地客户，在酒店、航班上派发宣传品
4) 演艺、文化界人士的细分市场直接营销
5) 对上市公司、大型公司等度假需求的点式营销，中国深、沪上市公司每年有约200家在琼开年会的习惯，他们会考虑批量购买作为接待、奖励度假等用途。通过深圳证券所及上海证券所打入各上市公司关系网营销
6) 对北方省、市政府部门的避寒度假的大体量别墅的营销，可针对各种会议参加者进行营销
7) 香港、日本、韩国等海外客户
※以上营销均避免大成本广告投入，可选择有相应目标市场能力的代理公司，如作“瑞海豪庭”已形成对该类客户了解的戴德梁行，及利用品牌结合媒体炒作
※考虑低使用率情况下物业管理费如何收取，如何代为出租；酒店式管理方式及管理公司的选择
※可考虑不用品牌，避免与城市居住概念混淆，突出度假概念，应力图“创造最有价值的度假空间”，建设风景地度假别墅新品牌；从战略上积累资源，成为将来该领域的领军公司
※与我公司其他项目销售的互动
※抓住10月开始至次年的旅游旺季，亦即销售旺季；2003年12月世界小姐选美在亚龙湾举行的契机。争取该旺季完成Townhouse大部分的销售。
※定点专车来往市区、景点交通服务
酒店营销
类比案例：亚龙湾三家五星级度假酒店的营业额、客房出租率、年利润如下表：
项目酒店 房间数 2001年营业额（万元） 客房年平均出租率 年利润约（万元）
凯莱酒店 400 10000以上 80％左右 4000以上
天域酒店 360 8000左右 70％左右 3000左右
假日酒店 360 7000左右 65％左右 2500左右
据调查了解，亚龙湾五星级酒店客房价格为：节假日平均房价在200美元以上，非节假日平均房价在80美元左右。
※因提供多于亚龙湾的娱乐休闲活动，可延长游客停留时间（因此可降低运营成本及房价，更有竞争力），主打在三亚停留时间长、或多次来三亚度假客，如富裕有闲阶层、周末的高收入白领、外国游客、高尔夫游客、蜜月团；名为会议、实为度假团（配置会议多功能厅），每年国内有将近2000家的企业到海南来开会；高档海内外旅游团
因临近市
※学习“地中海俱乐部”的经营模式，引入文化、风情的因素，对游客的旅游生活作出导引，如策划得法，可营造独特的全国甚至世界知名的文化氛围
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