※国际酒店管理集团可考虑法国地中海俱乐部（Club Med）
※国内可考虑“锦江”等知名酒店管理公司，酒店冠名可考虑加入“万通”字样
※争取成为国际、国内大型会议的常年会址
4、成本、财务分析、滚动开发计划、酒店产权方式的选择
成本及利润概算：
※成本：
市政接通成本 200万，珊瑚礁、沙滩筛净改造成本 300万以内。
Townhouse 44,000x 4,000= 1.76亿
酒店 48,000x 6,000= 2.88亿
共4.64亿
※销售收入：(在此酒店按产权式销售；如统一持有，下另有详细方案比较论述)
Townhouse 44,000x 8,000= 3.52亿
酒店 48,000x90%x10,000= 4.32亿
共 7.84亿
※毛利润：
7.84-4.64 = 3.2 亿
持有酒店并统一滚动开发的财务安排计划
1) 投入约1000万（视面积而定）帮助其他土地方诉讼并过户到“三亚万通”名下，并用200亩土地评估价值1亿向银行贷款7000万，运用部分垫资，启动开发建设。
2) 争取尽快销售回款 Townhouse 44,000x 8,000= 3.52亿，扣除成本1.76亿，赚取1.76亿利润的现金及退出的Townhouse 4000万土地成本权益，共约2.16亿。
运用积累的本金2.16亿+7000万贷款+酒店部分的地价约4000万=3.26亿,比酒店总成本需求2.88亿超出0.38亿，可投资于其他配套娱乐设施
3) 经营期酒店收益（含餐饮、娱乐、零售）
年客房均价 600 元/房*天
开房率 70%
房间数 480
餐饮、娱乐、零售收入调整指数 1.3
年销售收入 600x 365 x 70% x 480 x 1.3 = 9500 万
利润率 40%，年利润 4000 万
7000万贷款归还无压力，如考虑酒店开房率提高至预计的70%有时间过程，可用酒店本身资产抵押做部分借贷
产权式酒店与统一持有式酒店对经营、财务的影响比较
产权式酒店
※优点：回款快，可不依赖Townhouse销售回款来建设，缩短建设周期
前期回收利润
业主自然形成了部分对未来经营客房的需求
※缺点：后期经营收益基本属于业主，非整体持有对提高经营水平的激励不够
为促进销售保证固定回报，对未来经营造成压力、风险
部分旺季客房让与业主
统一持有式酒店
※优点：整体持有经营，容易提高管理水平
可享受升值的利益，整体转让、上市、出卖部分股权，运作灵活
利于销售队伍、资源前期集中精力于Townhouse销售，形象清晰
※缺点：依赖Townhouse销售回款来建设，建设周期长
占用资金，合股方可能觉得资金回收慢，影响前期协议谈判的进程及入股价
5、需关注的因素
1) 做好与土地方的协议稿及谈判，尽量保障我公司利益最大化及灵活性，因利润率较高，应限制土地方的占股比例及享受收益的上限
2) 虽然使用费不高，但小东海海滨的必要使用权应预先抢得，以防被其他人捷足先登
3) 胡周黄设计师事务所对该区的规划设计较感兴趣，其成功设计改造烂尾楼为“椰林滩大酒店”，设计并投资了“假日酒店”，熟悉三亚市场
4) 珊瑚礁该造的政策及成本方案比较
5) 滨海泳池的方案设计及建设时机
6) 协调好多种娱乐设施吸引客源量与度假区住户对私密性要求的平衡
7) 在决策后，可马上在地块上建临建提供餐饮、娱乐以创收，并扩大小东海的影响
8) 规划中从市区到南滨海区建设一跨海桥，有利于该区发展
9) 如何利用好鹿回头山及“鹿回头黎族文化主题公园”的资源
10) 海航正筹划拓展三亚航线的进程对当地旅游市场的影响
11) 鹿回头海景大道项目的建设也会为我们地块的建设带来利好
12) 应考察学习博鳌的积极经验，如经营模式、装修档次、营销手段
13) 亚龙湾开发股份有限公司相关人士称：亚龙湾地区18.5平方公里土地内除酒店外欲建设2-3万套别墅，其中最高档的别墅区在红树林，占地400亩。希望在3-5年内有大的动作。
14) 关注旁边高尔夫球场开发进程（新佳集团拥有名义土地产权，因未付足款无法拿到已办成的2600亩产权证）
15) 避免被紧邻的“环球”潜水公司拥有的29亩滩头地影响，择机并购
16) 其他土地方债权可换取的土地位置可由“鹿回头”开发公司指定对我公司有利位置
17) 争取尽快找到其他几块“失踪”地主的公司信息
18) 区间路的面积及土地、建造成本
6、风险因素
1) 代理土地诉讼及组建合作开发公司时间可能拖长
2) 海坡项目较多，虽档次不高，仍需重视其对目标客户的分流
3) 海南专业人才招聘的
[建议]
1) 因三亚海坡地已被瓜分完，亚龙湾、小东海已无可开发一线海景地，小东海的优质土地必被众多公司觊觎。现小东海地因诉讼查封，及我公司与鹿回头公司管理层的良好关系暂得以保全。但时不我待，请公司尽快考察、论证、决策。
2) 三亚的游客受众为全国及世界范围的高端群体，如我公司在此成功开发并拥有酒店，对我公司全面提升品牌美誉度，具有事半功倍的难以估量效果。对我公司积累异地开发管理经验，磨合管理体制，为高端住宅及其他物业开发走向全国起到铺垫作用。
3) 如确认该项目利润较高，可否直接收购部分公司的土地，以免后期支付更多利润，毕竟产权整合后或过户给我方后即可抵押贷款，占押资金时间不长。
4) 如有合适的投资方参与，可对整个小东海全片开发。
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