国内产权式酒店的税务问题

国内产权式酒店的税务问题提要：产权式酒店在中国落地生根，最早是房产开发商借以融资、盘活资产的一种方式，它对于开发商而言不失为一种较好的营销策略

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    国内产权式酒店的税务问题

    产权式酒店在中国落地生根，最早是房产开发商借以融资、盘活资产的一种方式，它对于开发商而言不失为一种较好的营销策略，对促进房地产市场的发展有其积极的作用。由于它的固有缺陷，在开发商、投资者、酒店管理方以及税务机关监管等均存在涉税风险。

    1、 房产开发商

    开发商将产权式酒店销售给投资者（业主），按照规定主要应该缴纳以下税金：

    （1）营业税金及附加

    根据《营业税暂行条例》规定，开发商需要缴纳5%的营业税。同时还需要缴纳城市建设维护税、教育费附加。

    （2）企业所得税

    根据“国税发〔2006〕31号文”等相关规定，开发商取得了销售的预收款即需要按照25%税率的预缴企业所得税。

    （3）土地增值税

    按照《土地增值税暂行条例》等相关规定，开发商销售产权式酒店给业主，需要缴纳土地增值税。

    （4）印花税

    根据“财税[2006]162号文”规定，销售产权式酒店而签定的购房合同应按产权转移书据0.05％缴纳印花税

    2、 投资者（业主）

    （1）购买环节

    A、契税

    根据《契税暂行条例》的规定，投资者（业主）购买了产权式酒店，就应该缴纳3％-5%的契税。

    B、印花税

    投资者（业主）签订了购买产权式酒店的购房合同，应该缴纳0.05的印花税，还应按权利许可证照，按件交纳印花税五元。

    （2） 收取房租环节

    业主（投资者）将所购买的产权式酒店委托酒店管理公司进行经营，并向其固定收取明年投资额10%以上的投资收益。对于这样的投资收益只能界定为出租房屋的租金收入。因此，主要涉税有：

    A 营业税及附加

    《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）明确规定：

    投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收5%的营业税。

    同时按照相关规定还应该缴纳城市建设维护税、教育费附加。

    B、房产税

    根据《房产税暂行条例》规定，业主对外出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。

    C、土地使用税

    根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，对业主拥有的产权式酒店，应该按照《国有土地使用权证》所载面积征收土地使用税。

    D、个人所得税

    《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）明确规定：

    投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

    【税率】：按照“财税[2000]125号”规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。

    【计税依据】：按照“国税函[2002]146号”规定：

    个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除相关费用。

    3、 酒店管理方

    酒店管理方一般均是房地产开发商出资成立的管理酒店的公司，也有可能是开发商聘请的专业酒店管理公司。酒店管理公司承担着酒店经营管理的重要职责，它主要涉及以下税金：

    （1）营业税金及附加

    根据《营业税暂行条例》及相关规定，对酒店管理公司取得的经营收入，应该征收5%的营业税金以及相应的城建税、教育费附加。

    （2）企业所得税

    根据《企业所得税法》规定，酒店管理公司应该就其经营的净所得缴纳25%的企业所得税。

    （3）  代扣代缴投资者房租收入的个人所得税

    根据《个人所得税法》相关规定

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