商业房地产广告词－－商业运作模式

商业房地产广告词--商业运作模式提要：租赁模式主要根据商户对市场的认同度来确定，项目认同度越高，进入项目的入市门槛也就越高，租赁也由此派生出许多模式。下面以认同度的高低划分

来源自 www.dichanshequ.com

　　商业房地产广告词--商业运作模式

　　因为商户对市场的认同度不同,所以市场的运作手法就衍生出了很多种模式。随着认同度的加深，商户前期进入市场的成本就会加大；如果认同度低，则前期的进入成本就低。进入成本包括很多项目，如赞助费、建设费、入场费、会员费、好处费等名目繁多的一次性入市门槛费用，而运作手法就是通过各种组合实现其最佳营销。我们常常可以看到以下这些广告词。

　　◆白云市场：5年包租，年收益8%，一次性返还前两年收益。

　　◆北方明珠：签约方式有1年租期，10年租期；优惠政策为进驻的商户统一免租期3个月。

　　◆盈通购物城：商业低首付创纪录，正常首付15万元，3年累计返还10万，超低签约则只需首付5万元，月还款2000余元。

　　◆万博商厦：抢占二环内旺铺，仅需4.8万元投放，3年包租，月供无忧。

　　◆星河城：A.一次性付款享受98×97折优惠,B.按揭付款享受98×98折优惠,C.其他付款方式享受98×99折优惠。

　　◆世冠宏业：租金保障，签约3年租金不变，免租1年。

　　◆第三级：投资第三级，10年包租，轻松拥有50年商业产权等等。

　　下面将详细介绍这些广告词背后的商业运作模式。

　　一、租赁模式

　　租赁模式主要根据商户对市场的认同度来确定，项目认同度越高，进入项目的入市门槛也就越高，租赁也由此派生出许多模式。下面以认同度的高低划分，由低到高，依次列出在各阶段的租赁使用模式。

　　1.项目认同低的情况下，优惠出租

　　A免租3个月，交6个月租金使用9个月，或免半年租金；

　　B前3个月免租，租金月付，押一付一，或租金3月一付；

　　C在市场未成熟前，所有租金打5折，或是免收租金**天；

　　D在某某日之前，不计租金，只收摊位保证金5000元。

　　以上诸如此类以极其优惠的条件要求先入场的，都是因为其项目的认同度低，而需要商户占主导地位，以吸引商户入市的举措。

　　2.项目认同度一般的情况下，正常出租

　　A试营业1个月或3个月租金押一付三，或是半年付；

　　B交摊位押金**元，租金季付或半年付，交付方式押二付三等；

　　C交摊位押金门槛极低，仅几千元不等，租金年付或半年付。

　　3.认同度略高的情况下，开始设置门槛

　　A押金为**元（正常为2000元、5000元、1万元、2万元，视门槛高低不等），租金半年付或季付；

　　B押金**元，租金年付但押金为1万元以上；

　　C押金**元，租金要2年一付；

　　D押金**元，租金3年分两期付清，在封顶付一部分，开业付一部分，交款时间从未交付使用时开始计算；

　　E押金不变，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金；

　　F押金不变，租金一次收5年，开业一次性付清前2年，然后第2年收清后两年的，第3年收最后一年的；

　　G.租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。

　　4.认同度较高的情况下，门槛设置再高些

　　A收押金**元，收取管理费，包括物业管理费、广告推广费（**元/m2月），门槛中含条件，收取费用多样化，租金交付方式不变，季付或半年付、年付；

　　B收押金不变，租金交付方式为半年付或季付、年付），收建设费（或含某些硬件设施）5000元、1万元、2万元不等；

　　C收押金不变，再收入场费5000元或1万元，但要分楼层、分业态。在好楼层、好业态的区域加收入场费，其他为正常；

　　D收赞助费或入场费1万~5万元，但不收押金，租金季付或半年付或年付；

　　E5年或10年经营权买断费**元（低于5万元），5年租金不变，租金半年付或年付；

　　F10年经营权买断费**万元，租金押金按低于正常标准收取；

　　G收取10年经营权买断费，不交租金，但收物业管理费，且管理费较高（略约低于租金）。

　　5.认同度高，门槛高的情况下，设置复杂化

　　A收押金5万~10万元不等，收入场费3万元、5万元不等，租金交付为一次收两年租金；

　　B收取20年经营权买断费10万~30万元，租金年付，逐年递增；

　　C10年、15年或20年经营使用权买断，办理按揭或分期付款，同时再另收取租金或高额管理费。

　　在租赁中，由于项目的认同度不同，各模式的使用多姿多彩，因此，如何即能正确使用各种模式又能使利润最大化需要潜心分析。很多项目的失败，就是在认同度不同的情况下，运用了错误的方法，因此我们要根据实际情况正确判断项目的市场认同度，正确使用各种方法。

来源自 www.dichanshequ.com