房地产的常见问题－－销售与转让类

120、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理《房地产证》时却没有反映出来？
    答：现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规

www.dichanshequ.com 定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。

121、房地产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止？
    答：产权转移登记后， 房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当继续履行。

122、现售商品房该签订哪类合同？
    答：现售商品房签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》。

123、交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？
    答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

124、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？
    答：办理房地产按揭一般需要包括下列费用：（1）卖买合同公证费（自愿），按成交价的3‰计收，由公证处收取；（2）按揭合同公证费，按贷款额的3‰计收，由公证处收取；（3）保险费，按成交价的1‰计收，由保险公司收取；（4）律师费，一般为500～1000元，由律师事务所收取；（5）按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定。

125、二级市场转让包括哪些税费内容？
    答：（1）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，税务部门收取；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，税务部门收取；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。

126、有哪些房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让？
    答：下列房地产， 应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：(一)通过行政划拨取得土地使用权的；(二)取得土地使用权时减免地价款的；(三)法律、法规规定的其他情形。

127、有哪些房地产是不得转让的？
    答：(一)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(四)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；(五)权属有争议的；(六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。

128、有哪些行为视同房地产转让？
    答：下列行为视同房地产转让：(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；(4)以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔；(6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。

129、有哪些行为不属于房地产转让？
    答：下列行为不属于房地产转让：(1)共有人之间对共有房地产的分割；(2)国家机关、由财政拔款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拔。

130、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？
    答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。

131、已办理按揭的楼花能否转让？
    答：正在按揭的房地产经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让。
    （1）如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处理；（2）如由买方分期付款，则由银行和发展商出具同意由买方分期付款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原楼花按揭，按楼花转让办理后，在合同上加盖新的楼花按揭专用章。

132、楼花是否可以转让？
    答：楼花可以背书转让，即在原购房合同后附上转让的有关内容，并经公证处公证，产权登记部门在办理转移备案登记后，在原合同上加盖背书转让专用章，并填写受让方的有关内容。
    楼花背书转让按三级市场转让税费标准缴纳税费。

133、二手楼买卖需要缴纳哪些费用？
    答：（1）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，国土部门代收；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，国土部门代收；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）售方为企业的，缴纳企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；售方为个人的，缴纳个人所得税，按所得额的20%，售方缴纳，国土部门代收；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部

www.dichanshequ.com 门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。

134、业主委托他人进行房地产买卖是否需要办理委托公证书？
    答：由代理人办理房地产买卖手续的，应提交委托书，涉及到境外单位或个人的委托书还应当经过公证或认证。

135、二手楼买卖签订哪类合同？
    答：二手楼买卖签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》。

136、填写二手楼转让合同时，应当注意哪些问题？
    答：（1）买卖双方的名称要按身份证明标准名称填写；（2）转让的房地产需填写清楚座落、栋号、房号、产权证号码等；（3）建筑面积、一楼或顶层是否包括花园和天台面积；（4）交易的币种、金额、付款方式等。同时特别需要注意的是，双方或一方为规避有关税费，故意填写较低的成交价，买方在下一手转让中可能需付出较高的税费。

137、购买二手楼可以办理按揭吗？
    答：可以。产权登记机关对二手楼按揭双方主体无特别要求，主要是注意银行对按揭申请人的要求。

138、按揭购买二手楼，如何办理抵押登记？
    答：先由买卖双方签订房地产买卖合同并经公证后，办理受让方的《房地产证》，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记。

139、申请二手楼按揭需要什么费用？办理手续需要多长时间？
    答：登记机关收取的费用同抵押登记，为抵押价值的万分之一，但每项不低于一百元，核准登记的时间为15天。此外，还应根据银行的要求缴纳其他费用，如公证费、保险费等。

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