怎样进行旧房价格评估

    旧房估价的方法很多,三级市场旧房交易的估价方法采取的是市场比较法。如果某地区有一套旧房需要估价,先要找一套该地区同类的已经成交的住宅作比较,根据朝向、楼层、新旧、房型进行修正,好的加系数,差的减系数。

    朝向以南向为准,东向减5%-6%,西向减8%,北向减10%。多层住宅楼层以3-4层为准,底层减5%-6%,顶层减10%,二层五层各有自己的档次。新旧程度主要以建造年代为准,适当考虑保养程度,如以1988年建造的住宅为例,每年减1%的系数。当然也有最低限度,过去造的新里、旧里住宅,最大系数减至40%。房型的系数加减比较复杂,两房一厅以厅12平米为基准,小于12平米要减系数,最多的要减15%,大于12平米的要加系数。同时厅的利用价值(过道厅、独立厅、明厅还是暗厅)不一样,加减系数也不一样。厨房间、卫生间以4平米为准,大于或小于4平米要加减系数,明间与暗间又要有系数区别。还有得房率的高低与加减系数也密切相关……

    旧房价格评估有很大的时效性,第一,受同类地区新商品房价格高低的影响;第二,受旧房出售量与需求量的影响。

    评估结果为:房地产价格-(重置单价-物业折旧-功能折旧-经济折旧)X建筑面积-3900X(1-10%-7%-1%)X39.22= 12.5万元。