房屋与土地

    房屋属于不动产,是附着于土地之上的。由于我国的土地分别属于不同的所有者,所以住房能否出售、购买就与土地属于哪个所有者有直接关系了。我们在了解如何购买住房、欲购买的房屋是否能够用于出售、购房后能否一定取得所有权这样一些问题之前,应当首先了解我国的土地所有权制度。

一.国家所有的土与集体所有的土地
    目前,我国的土地只有两面三刀类所有者:一类是国家所有,另一类是集体所有。国家所有的土地,其所有权人具有唯一性,而集体所有的土地,则分别属于众多的不同的集体。属于国家所有的土地是:城市的土地、农村和城市郊区中由法律规定属于国家所有的土地。属于集体所有的土地是:农村和城市郊区的土地、宅基地、自留地、自留山。对于集体所有的土地,国家可以依法征用。

二.两种土地所有权与商品房的出售
    在两种土地所有权中,只有属于国家所有的土地才能被依法用于商品房的开发经营。属于集体所有的土地是不能被用于商品房开发经营的。当然,集体所有的土地被国家依法征用后,还是可以用于商品房开发的。

    国家所有的土地被用于商品房的开发经营是有条件的,即开发商必须向国家支付土地使用出让金,才能从国家取得该片土地在一定期限内的使用权。

    目前,我国从事住宅开发的单位,可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权:一是行政划拨,二是有偿;转让。两种途径的主要区别在于,取得土地使用权是有偿还是无偿的。房地产开发商用于商品房开发的土地都必须是有偿的,即必须是向国家交付了土地使用权出让金的土地。否则,建设单位对在该土地上建造的房屋不能取得所有权,而购房者即使支付了房价款,也不能取得所有权。