二手房买卖要注意的法律问题

二手房买卖要注意的法律问题提要：二手房买卖中的问题的确是比较多的，不是一两句话就说得完的。实务中，我们代理过二手房买卖案例，有诉讼的，也有非诉的

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　　二手房买卖要注意的法律问题

　　二手房买卖的问题是个很热的问题，有许多购房人在咨询需要注意什么问题、有些什么风险等等。应该说，二手房买卖中的问题的确是比较多的，不是一两句话就说得完的。实务中，我们代理过二手房买卖案例，有诉讼的，也有非诉的，还有些当事人在购买二手房时聘请律师审查合同参与购买等。简单总结二手房买卖中的几个法律问题，以供购房人参考。

　　1、产权交易是否有限制

　　如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

　　2、承租人是否有先买权

　　在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

　　3、房屋用途

　　买房自住者可不必在意这一点，但如果是准备买房用作营业或办公，则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公，就只能望“房”兴叹，同时，由于用途不一样有可能涉及到以后拆迁补偿标准的不一样，这是一个因素。

　　4、房改房是否补差

　　房改前，许多职工购买原产权单位的住房时，大多都是以优惠价或标准价购买的。所以，如果购买的是当初以优惠价、标准价购买的公房，那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间的差价，否则，易出现纠纷。

　　5、集体土地上修建的房屋或“小产权房” 问题

　　根据相关规定，集体土地上的农民房屋，只能在本乡本土的范围内进行，不能直接卖给城市居民。乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。目前，很多城中村的房屋以较低的价格吸引城市居民购买，声称可以办理房产证。而实际上，此类房产证是乡村集体发放的，不具备上市交易的条件。这类房屋一旦遇到纠纷或拆迁问题，购买者权益很难得到保障。

　　6、长期未办（不能办理）产权证的房子

　　如果购买的房子已经有多年的房龄，而房主只有购房合同和发票，一直未办理产权证，这类房产很可能因为开发商的问题，导致最终无法办理产权证。这个时候买方要仔细查询，到底是因房主不愿意缴纳税费而未办理，还是房子存在其他问题，导致无法办证。

　　根据经验，本人建议：凡具有以上其中情形之一的二手房，最好不买（注意，是“最好”不买，我在二手房买卖非诉处理中，也遇到过一些当事人不介意以上情况的，这是他们根据自己具体情况作出的选择）。

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