预售合同（期房）和出售合同（现房）的区别

预售合同（期房）和出售合同（现房）的区别提要：购房合同的主要内容包括以下几方面：1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；

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　　预售合同（期房）和出售合同（现房）的区别：

　　购房合同一般包括商品房预售契约（期房）和商品房买卖契约（现房）两种。

　　二者区别在于：

　　预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。

　　商品房出售合同适用于商品房现居（竣工验收合格取得房地产权证的商品房）销售。

　　因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。

　　购房合同的主要内容包括以下几方面：

　　1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；

　　2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；

　　3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

　　4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；

　　5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；

　　6、产权登记和物业管理的约定；

　　7、保修责任；

　　8、乙方使用权限；

　　9、双方认定的争议仲裁机构；

　　10、违约赔偿责任；

　　11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

　　在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

　　1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

　　2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

　　3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

　　4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

　　5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：

　　（1）签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；

　　（2）购房者不按期付款；

　　（3）开发商不按期交房；

　　（4）面积变动超过约定幅度；

　　（5）房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；

　　（6）产权过户手续不全或不能按期办理。 预售合同特别注意

　　（一）合同有没有标明房屋面积的使用率和误差率。

　　很多人认为，花多少面积的钱，就能用多大的面积，这是不正确的。投资者购买的不仅是建筑面积，而且要包括按比例分摊的公用面积，如楼梯、走道、电梯间等。你花了一百平方米的钱，而实际上归你私人用的可能是七十几平方米，也可能只有六十几平方米。房屋的实用率必须事先清楚，否则交楼时就会产生本来可以避免的麻烦。 购买预售房屋除应注意上述问题外，还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。因为设计施工图与建成后房屋面积存有误差是不可避免的，根据《民法通则》自愿、公平、等价、有偿的原则，此条款应如此表述“误差在3％之内（含3％），视为正常误差，但误差部分应按实际面积和合同中规定的单价重新结算；若误差超过3％，则视为卖方违约，卖方应承担违约责任。”同时还应注意，在条款中应有细项约束发展商不得随意加价，而且房价中不应包括其他各种不合理费用。在合同中明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额、银行按揭的年限等。热水、煤气开通的时间等问题也常常容易被购房者忽略。

　　（二）合同有没有建筑及装修质量标准的细则投资者因为购买的是期房，而不是现房，

　　所以买房时看到的是图纸。建成后，外墙是什么材料什么颜色，内墙是纸筋灰还是已刷好白塑料浆等等，如果只凭发展商口头一说，是不能成为你们约定的受法律保护的内容的。因为我国的法律规定：只承认书面合同，不承认口头合同。房屋建成后的面积与其图纸面积完全一样的情况，是不多见的。前者比后者大，你需补钱还好说；后者比前者大，合同上又没有约定，让发展商往回退钱就很麻烦了。如果合同上没有具体的装修标准，很可能你接收入住时收到的只是一个空壳子。

　　（三）有没有对附属配套设施的有效制约条款。

　　一般来说，凡出售公寓小区或别墅小区的，发展商都许诺有若干配套设施，如健身俱乐部、网球场、游泳池等。如果楼宇出售情况不好，这些配套设施往往会遥遥无期。合同中如果没有对此种情况

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