(八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督,协助做好社区管理、社区服务工作。
第三十六条 未实施物业管理的住宅小区或不具备实施物业管理的居民小区,由社区居委会负责组织落实物业管理工作。
第五章 前期物业管理
第三十七条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位负责选聘或委托物业管理企业实施前期物业管理,签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限一般为2年,期满后,原前期物业服务合同自然延期,但最多不超过3个月。
物业销售(预售)时,开发建设单位选定的物业管理企业和物业买卖人应当签订前期物业管理服务协议。
成立了业主大会,业主、业主大会应当选聘物业管理企业,并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业管理企业,原前期物业服务合同无论是否到期,均自然终止。
物业管理企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同必须使用建设部制订的《前期物业服务合同》(示范文本)。
无论是前期物业服务合同、物业服务合同,物业管理企业均应当在合同签订之日起15日内,将合同报当地房地产管理部门备案,同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月,物业管理企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会,并在小区进行公告。
第三十八条 开发建设单位应在物业销售(预售)之前,制订前期物业管理服务方案,并作为商品房预售方案的组成部分,在办理物业预售许可证时提供。
物业管理服务方案应包括以下内容:
(一)根据建设部示范文本制定的业主临时公约;
(二)明确拟实行的服务等级、服务项目和各服务项目的收费标准;
(三)物业管理用房的面积及具体位置等。
第三十九条 开发建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事
开发建设单位制定的业主临时公约,不得侵害买受人的合法权益,并在销售物业前向物业买受人明示,并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明,由此产生的纠纷由开发建设单位负责。
物业买受人与开发建设单位签订买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺,并作为附件载入商品房买卖合同。
第四十条 开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第四十一条 在前期物业管理期间,房屋出售之日至物业综合竣工备案验收之日的当月发生的物业服务费由开发建设单位承担;从物业综合竣工备案验收之日的次月起至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由业主按照物业买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。物业买卖合同未约定的,由开发建设单位承担。
前期物业服务收费具体标准由当地物价主管部门批准。
第四十二条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,开发建设单位不得转让。
第四十三条 物业管理企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并签字认可。物业管理企业应参与业主对所购物业交付验收手续。
第四十四条 在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备施工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
(三)物业质量保修文件和物品使用说明文件。
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交业主委员会。
第六章 物业的使用、管理和维修
第四十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内按下列比例配置物业管理用房,并配备独立的水、电。
(一)小区按总建筑面积3‰的比例配置。
(二)单栋住宅楼原则上至少要配套一间房屋作为物业管理用房。
物业管理用房的配置不得少于50平方米建筑面积。
物业管理用房的所有权为物业管理区域的全体业主共同所有。
第四十六条 业
业主或物业使用人进行室内装修、维修、检修工程的,应当遵守《住宅使用说明书》和业主公约,并与物业管理企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》。
第四十七条 房屋室内装饰装修管理服务协议应包括以下内容:
(一)装修、维修、检修工程的实施内容和期限;
(二)允许施工的时间;
(三)废弃物的清运与处置;
(四)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;
(五)禁止行为和注意事项;
(六)服务费用与违约责任;
(七)其他需要约定的事项。
第四十八条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,改变或破坏房屋外貌,改变房屋用途;
(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等;
(三)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;
(四)利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动;
(五)法律、法规禁止的其他行为。
第四十九条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)践踏、占用绿地,占用通道等共用场地;
(二)擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观,违反规定安装外墙防护设施,损毁设施、设备,危及房屋安全;
(三)乱搭乱建,在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用;
(四)乱停乱放车辆;
(五)破坏绿化,损毁树木、园林艺术雕塑,影响景观;
(六)乱抛乱堆垃圾杂物,倾倒余土废渣,堆放排放有毒物质,污染环境,存放易燃、剧毒、放射性等危险物品;
(七)饲养禽畜;
(八)发生超过国家规定标准的噪音;
(九)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(十)擅自取用地下水;
(十一)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
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供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。
第五十一条 有关施工单位因施工或检修,损坏了区内物业的,应给予赔偿。
第五十二条 建筑物的维修责任明确的,由责任人负责维修,其他则按下列规定执行:
(一)房屋自有部分由业主或使用人负责维修;
(二)毗连部分,由毗连部分的业主共同负责维修;
(三)建筑物本体共有部分,由该建筑物所有业主共同负责维修;
(四)物业管理区域内共有设施、设备、场地,由全体业主共同负责维修;
(五)房屋及附属设施影响市容,危及毗邻房屋安全及公共安全的,由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的,经业主大会同意后,由物业管理企业进行维修,其费用由业主或使用人承担。
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