淮北市关于进一步加强物业管理工作的意见（2014）

淮北市关于进一步加强物业管理工作的意见（2014）提要：打造一批物业管理品牌企业，培育一批国优、省优、市优物业项目，努力营造管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住环境

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　　淮北市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见

　　淮政〔2014〕60号

　　濉溪县、各区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：

　　为进一步加强全市物业管理工作，提升物业服务水平，扶持和促进物业服务行业健康、快速发展，改善人居环境，打造精美城市，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等相关规定，结合我市实际，制定本意见：

　　一、指导思想

　　认真贯彻党的十八大提出的“在改善民生和创新管理中，加强社会建设”的战略部署，解决当前我市物业管理工作的重点、热点和难点问题，规范物业管理，提高管理和服务水平，健全物业管理长效机制，促进物业服务行业规范、健康发展，积极推进文明创建工作，努力建设精致淮北。

　　二、目标任务

　　打造一批物业管理品牌企业，培育一批国优、省优、市优物业项目，努力营造管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住环境。确保新建住宅项目物业管理覆盖率达到100％，5年内，力争城区物业管理覆盖率达到85％以上。

　　三、基本原则

　　1. 坚持业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。逐步建立和完善专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业服务行业健康发展。

　　2. 坚持条块结合、属地管理的原则。建立市级监督指导、区（县）级主抓、街道办事处（镇）及社区居委会属地管理的物业管理新体制，积极推进物业管理权力下放、重心下移，切实解决物业管理中各类矛盾和问题。

　　3. 坚持市场化主导、政府分类管理的原则。对新建物业项目通过招标，公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施管理；对公租房、廉租房等保障性住房和低保、特困家庭，实行物业服务费财政补贴政策；对创建成全国示范、省优、市优的物业项目，实行政府“以奖代补”政策；对无物业服务的老旧小区，鼓励物业服务企业和社区物业服务中心积极参与接管，政府给予财政补贴，促进市场化运营。

　　四、规范管理

　　（一）推进建设单位管理规范化。

　　1. 进一步完善新建物业项目配套设施建设。市（县）国土、规划、建设、房管等部门要对新建住宅小区物业服务用房和共有设施设备的用地、规划、设计及建设严格把关。市（县）房管部门参加物业服务用房的规划审查，规划部门应当在审定修建性详细规划时确定物业服务用房的位置和面积，并在建设工程规划许可证中予以标注。物业服务用房已经规划许可，不得擅自变更，因规划调整确需变更的，应经市（县）房管部门审查确认，提出书面意见。物业服务用房应当规划在地面以上，二层以下（含二层），位于小区主要出入口或方便小区物业管理、交通便利的位置，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。对分期开发建设的项目，物业服务用房应当在前期规划、配建。区房管部门参与新建项目配套设施建设的竣工验收。加强对新建项目物业管理的智能化、信息化建设，实行物业管理“一卡通”门禁系统。

　　2. 建设单位应当在申领商品房预售许可证或现房销售备案前向房管部门提交标注物业服务用房的具体位置、面积、配置标准的书面承诺，以及物业配套建筑、设施设备清单和产权归属说明等材料。物业服务用房产权归全体业主所有，只登记不发证。物业管理区域内人防工程的使用必须征得市人民防空主管部门同意，符合安全、防火等管理规定，不得影响战时使用效能。

　　3. 严把新建物业项目的市场准入关。市房管部门负责建立全市统一的物业管理招投标平台，新建物业项目应当通过全市统一的物业管理招投标平台公开招标，为选聘物业服务企业提供指导、监管和服务。

　　项目建设单位要在办理商品房预售许可证前，完成前期物业管理招标并向房管部门备案工作；对采用协议方式选聘物业服务企业的项目，须经市（县）房管部门批准后方可实施。

　　4. 做好物业项目的承接查验工作。对前期物业管理的项目，建设单位应与选聘的物业服务企业共同做好物业承接查验工作，对发现的问题要在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时限内落实整改。双方要办理好总体移交和单项移交手续。物业服务企业要建立物业档案资料清册，并报房管部门备案。

　　对物业服务企业撤离的项目，有业主委员会的，物业档案资料移交给业主委员会，由业主委员会移交给新选聘的物业服务企业；无业主委员会的，移交给社区居委会，由社区居委会移交给新选聘的物业服务企业。撤离的物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费等理由拒绝移交物业档案资料。移交方与承接方应对照物业档案资料清册进行查验，并做好新一轮查验接收工作。

　　各级房管部门、街道办事处（镇）负责做好移交与承接过程中的备案、监管、指导工作。

　　5. 鼓励由开发建设单位与物业服务企业在合同中约定支付开办费，开办费支付标准按总建筑面积在十万平方米以下的暂按2元／平方米标准缴纳；总建筑面积超过十万平方米的，超过部分暂按1元／平方米标准缴纳。开办费用于物业服务用房装修、购买必需的物资装备，所购置的物资装备归全体业主所有，物业服务企业应向全体业主公示。物业服务企业退出时需移交给业主委员会或社区居委会。市、区（县）房管部门负责监督、指导该资金的使用。

　　（二）推进物业服务企业管理规范化。

　　1. 建立健全物业服务企业信用管理体系和物业服务企业动态监管制度。对物业服务企业实行动态考核，对表现较好的企业记入诚实信用档案并给于表彰；对服务不好、投诉较多又不及时整改的，记入诚实信用档案并列入“黑名单”，向社会公布，并依法处罚。

　　2. 市房管部门要定期对物业服务企业进行资质复核，划分信用等级（优秀、合格、不合格），实施差别化管理。积极构建物业服务企业、业主及业主委员会、街道办事处（镇）和社区居委会、主管部门的多方评价体系。

　　3. 建立物业服务事项公开公示制度。物业服务企业将物业服务合同约定的服务标准、收费标准等内容全面公开公示，主动接受监督；对于实行包干制收费的物业服务企业，每半年至少公布一次物业服务费和物业经营性收益的收支明细，让业主明明白白消费。

　　4. 探索建立物业服务履约保证金制度。为督促物业服务企业履行服务合同，提高服务质量，物业服务企业在中标物业管理项目后，在物业服务合同中予以明确约定缴纳物业服务履约保证金。项目总建筑面积10万平方米以内的，每平方米暂按l元缴纳；l0万一20万平方米的，10万以上超出部分暂按每平方米0.3元缴纳；20万平方米以上的，20万以上超出部分暂按每平方米0.2元缴纳。

　　5. 实行物业服务企业退出机制。物业服务企业退出时，区（县）房管部门和街道办事处（镇）要加强对解聘、选聘物业服务企业工作的指导。

　　（三）推进物业专项

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